부읽남 정태익 _ 부동산 투자수업(기초편) 책리뷰 [집잘사는법]

부동산 투자수업(기초 편)_정태익

1. 집값에 영향을 미치는 4요소 : 국가경제상황, 지역적, 부동산정책, 심리

2. 투자하기 전에 반드시 체크해봐야 할 지표들 : 아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년 입주물량, 인구와 가구수 증감

3. 주택의 꾸준한 수요를 만드는 요소 : 위치, 편리함, 관심, 우월감

 

'부동산 투자수업'에서 알아본 집 잘 사는 법

1. 집값에 영향을 미치는 4요소

1) 국가 경제 상황의 영향

국가 경제와 재정상황에 따라 부동산에 얼마나 돈이 유입되는지가 달라진다. 시중에 돈이 많아지면 부동산 매매가 활발히 일어나면서 가격이 오르고, 반대로 돈이 적어지면 매매가 줄어들면서 가격이 떨어진다. 경기, 무역지수, 중앙은행의 정책기조 같은 경제문제에 항상 관심을 기울인다.

2) 지역적인 영향

지역의 공급물량이 큰 영향을 미친다. 일자리를 많이 창출하는 기업이 들어서면 새로운 인구유입으로 부동산 가격이 오를 수 있다. 가구수증감도 가격에 큰 영향을 미친다. 

3) 부동산 정책의 영향

다주택자 규제와 세금정책은 향후 몇 년간의 부동산 시장 흐름을 결정한다. 

4) 심리적인 영향

'앞으로 오를 것 같다'라는 사회적 분위기가 형성되면 집값이 오르게 된다. 

 

2. 투자하기 전에 반드시 체크해봐야 할 지표들

1) 아파트 미분양률

- 국토교통부 통계누리 https://stat.molit.go.kr/ : 통계마당/ '명칭별 통계' 중 '마'를 선택/ 주택> 주택> 미분양주택현황보고/ 관련파일탭에서 파일을 내려받을 수 있다. 

- 네이버 : 미분양 주택 수 검색

2) 경매 낙찰가율

- 낙찰가율이 높아지는 경우 : 매매수요가 높다.

- 낙찰가율이 낮아지는 경우 : 시장이 안정세이거나 매수 수요가 과거 대비 작아진 어떤 이유가 있다는 의미로 볼 수 있다.

- 대법원경매정보대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr) : 매각통계/ 지역별 매각 통계 클

3) 향후 3년간의 입주물량

- 공급이 늘어난다는 말이니 그 지역의 주택 수요가 빠르게 늘지 않는 이상, 공급예정인 새 아파트로 수요가 몰릴 수밖에 없다.

- 아실 https://asil.kr/ : 메인화면 상단 입주물량/ 관심지역 설정/ 하단의 2023년 이후 보기선택

- 부동산지인 https://aptgin.com/ : 수요, 입주/ 지역설정, 검색

4) 인구와 가구 수 증감

- 수요와 가장 직접적인 관계로 우리나라 저네 인구수보다는 투자자가 매매하려는 그 지역의 인구와 가구 수가 중요하다.

- 부동산지인 https://aptgin.com/ 

· 인구수 : 오른쪽 상단 빅데이터지도/ 인구/ 설정값 - 인구증감률, 원하는 기간 선택

· 가구수 : 오른쪽 상단 빅데이터지도/ 세대/ 설정값 - 세대증감률, 원하는 기간 선택

 

3. 주택의 꾸준한 수요를 만드는 요소 (저평가된 집은 없다. 당신만 모르는 그 집이 비싼 이유)

1) 위치

서울 주요 업무지구(강남, 광화문, 여의도)와 가까운지, 교통이 좋은 위치에 있는지 따져봐야 한다.

2) 편리함

방 3 · 화장실 2개의 아파트, 주변인프라, 교통, 상업시설, 초등학교, 평지인지 잘 파악해야 한다.

3) 관심

아파트, 재건축, 재개발, 교통호재 등으로 관심도가 증가하면 가격에 반영된다.

4) 우월감

각각의 도시에 1등 지역에 산다는 것, 브랜드 아파트에 사는 사람들은 부러움의 대상이 되어 꾸준한 수요를 형성하게 한다.

5) 위치, 편리함, 관심, 우월감 이 4가지 요소에 변동이 생기면 집값이 달라질 수 있다.

예를 들어 교통이 불편한 곳에 지하철이 생겨 교통이 개선된다면 수요가 높아지고 가격이 오른다. 단순히 가격이 싸다고 저평가되었다고 판단하지 말고 4가지 요소 중에 무엇하나라도 개선될 여지가 있어야 저평가되었다고 생각할 수 있다. 주의할 점은 4가지 요소에 변동이 생기더라도 집값에 한 번에 반영되는 것은 아니라 계획과 과정, 현실화 중 어느 단계에서 집을 사야 더욱 이득을 볼 수 있을지를 따져봐야 한다. 

- 4가지 요소에 변화가 없어도 집값이 급격히 요동칠 때는 세계 경제 상황이나 정부 정책의 변화에 따라 전국적으로 집값이 급등하거나 급락하기도 한다.

※ 투자할 때 큰 틀에서는 시장의 변화를 민감하게 살피고, 개별물건을 철저히 분석하면서, 사람들의 가치관과 트렌드가 어떻게 변화하는지 주목해야 한다.