상가건물임대차보호법 (계약, 대항력, 존속기간, 우선변제권, 권리금)

상가건물 임대차보호법

상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호한다.

일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 존속기간, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있다.

 

상가건물 임대차계약

- 임대인 : 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익 할 것을 약정하는 계약이다.

- 임차인 : 임차물을 사용수익하는 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약이다.

 

1. 보증금 이하의 상가건물 

지역	보증금액
서울특별시	9억원
과밀억제권역, 부산광역시	6억9천만원
광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

2. 대항력

1) 상가건물 인도 및 사업자등록 신청 (그다음 날)

- 임대 차은 채권으로 원칙적으로 대항력이 없지만 [상가건물 임대차보호법]이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.

2) 임차인의 지위 유지

- 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물의 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있다. 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 된다.

- 단, 임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있다.

 

3. 임대차 존속기간의 보장

1) 임대차 기간 보장

- 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 

2) 임차인의 계약갱신 요구

- 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 

3) 묵시적 갱신 요건

- 임대차기간이 끝나기 전 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시가 없는 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된다.

- 묵시적 갱신된 임대차 존속기간은 1년으로 본다.

- 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.

- 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

4) 계약갱신의 예외 : 임대인 밑에 어느 하나에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신요구 거절할 수 있다.

- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(단, 2020.9.29부터 6개월까지의 기간은 제외)

- 임차인이 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임대인 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

- 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

- 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

- 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

4. 보증금 증감청구권 및 증액제한

1) 차임 또는 보증금 등 증감 청구

- 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 부증금이 적정하지 않다고 생각하는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.

- 단, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액할 수 있다.

- 증액 청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해 올려준 경우 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액 부분의 임대차 계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해 우선변제받을 수 있다.

- 감액금지의 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없으니 특약을 했다 해도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액청구 할 수 있다.

 

 

5. 우선변제권의 인정

- 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청을 했으며, 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 

 

※ 소액임차인의 최우선변제권 인정

1) 소액임차인 : 아래 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인

지역	보증금액 이하
서울특별시	6천5백만원
과밀억제권역	5천5백만원
광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천8백만원
그 밖의 지역	3천만원

2) 임차보증금 : 보증금 이외에 차임이 있는 경우 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액

- 예 : 보증금 30,000,000 + (월세 500,000원 x100) = 80,000,000원

3) 소액 임차인의 최우선 변제권 인정

- 소액임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선해 배당받을 수 있다.

 

- 최우선변제의 범위 : 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액이하이다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한한다.

지역	보증금액 이하
서울특별시	2천2백만원
과밀억제권역	1천9백만원
광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	1천3백만원
그 밖의 지역	1천만원

 

6. 임차권 등기명령제도

1) 임차권 등기명령 신청

- 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

2) 대항력 및 우선변제권

- 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제삼자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는다. 단, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않는다. 

- 임차권등기가 된 이후에 임차한 다른 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없다. 

- 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.

3) 보증금을 돌려받지 못해 계속 가게를 운영하는 경우

- 임대차가 종료돼도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되어, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 된다. 

- 보증금을 반환받을 때까지 계속 가게를 비우지 않고 영업한다면 월세를 지급해야 한다. 

 

7. 상가 수선의무

- 임대인에게 수선의무가 있지만 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 

- 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 그 수선의무를 부담한다. 

- 단, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우와 같이 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담해야 한다. 

- 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지금을 거절할 수 있다.

 

8. 상가건물의 전대차

- 민법상 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 제삼자에게 전대한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.- 단, 특별한 약정이 없는 한 그 임차상가건물의 작은 부분을 세를 주는 것은 주인의 허락 없이도 가능하다.= 예 : 화장품가게의 작은 부분을 다른 사람에게 네일숍으로 운영할 수 있게 세를 주는 일

 

9. 유익비 상환청구권

- 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용·수익 하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우, 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말한다. - 유익비 : 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이어야 한다. 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않는다. 임차인이 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위해 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않는다.- 예 : 3층 건물 중 사무실로 사용하던 2층 부분을 임차한 후 삼계탕집을 하기 위해 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 한 경우, 임차인이 음식점을 하기 위해 부착시킨 간판 등 특수한 목적에 사용하기 위한 시설개수비용은 유익비에 해당되지 않는다.

 

권 리 금

- 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

- 권리금은 새로운 임차인에게 지급받을 수 있다. 보증금과는 달리 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다.

- 권리금 회수기회 보호 : 임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금 계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해해서는 안된다. 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해가 발생한 경우 손해를 배상할 책임이 있다. 임차인은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상 청구를 해야 한다.