전세권 설정 등기 (확정일자와 비교, 절차 및 필요서류, 비용계산)

전세권 설정

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것이다.

 

전세권 설정 등기

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익 하기 위해 하는 등기를 말한다. 전세권 설정등기의 등기권자는 전세권자이며, 등기 의무자는 전세권 소유자이다. 

 

- 출처 : 네이버 지식백과

 

전세권 설정 등기

1. 전세권설정 등기와 확정일자 비교

'확정일자'와 '전세권 설정등기'의 비교	확정일자	전세권 설정등기
집주인 동의 여부	집주인 동의 필요 없다.	집주인 동의가 반드시 필요하다.
등기여부	등기하지 않아도 된다.	등기를 해야 효력이 발생한다.
비용	수수료 600원	등록면허세+지방교육세+수수료
전입신고	전입신고를 해야 대항력이 생긴다.	전입신고를 하지 않아도 대항력 생긴다.
대항력	신청 다음날 효력 발생	신청 당일 효력 발생
보증금 반환받지 못한 경우	임차보증금반환청구소송 제기하고 승소해야 강제집행 가능	직접 경매신청 가능
경매 시 보증금 보상	건물+토지 가격 금액에서 보증금 보상 가능	건물의 가격 기준으로 보증금 보상 가능

2. 전세권 설정(말소) 등기 비용계산하기

1) 전세권 설정 비용 계산하기

= 등록면허세 + 지방교육세 + 등기신청수수료 

- 등록면세 = 전세보증금 x 0.2% 

- 지방교육세 = 등록세의 20%

- 등기 신청 수수료 = 건당 15,000원

- 법무사비용 = 약 20 ~ 30만 원 

ex) 전세비용 5억 = 1,000,000 + 200,000 + 15,000 + 300,000= 1,515,000원

 

2) 전세권 말소등기비용

- 전세권말소등기 등록면허세 = 6,000원

- 지방교육세 = 1,200원

- 신청수수료 = 3,000원

- 법무사수수료 = 약 5 ~ 10만 원 

ex) 6,000 + 1,200 + 3,000 + 100,000 = 110,200원

 

3. 전세권 설정 등기 절차 및 필요서류

1) 법무사를 이용하는 경우 (필요서류만 준비한다)

① 임대인 : 주민등록초본, 인감증명서 및 인감도장, 등기권리증, 신분증, 위임장

② 임차인 : 주민등록초본, 임대차계약서 2부, 인감도장 또는 막도장, 신분증, 전세권설정계약서, 법인인 경우 법인등기부등본

 

2. 임차인이 셀프등기하는 경우

1) 필요서류

① 임대인 : 주민등록초본, 인감증명서 및 인감도장, 등기권리증, 신분증, 위임장

- 위임장 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr) / 등기신청양식 / 부동산등기에서 위임장 검색 / 서류작성 후 인감도장 찍기, 전세권말소시기에 위임장이 또 필요하니 두 장 만들어 도장 찍어두면 좋다.

 

② 임차인 : 주민등록등본, 인감도장 또는 막도장, 신분증, 전세권설정 등기 신청서, 전세권설정계약서 2부, 법인인 경우 법인등기부등본, 등록면허세 영수증, 등기신청수수료 영수증

- 전세권등기 신청서발급받기 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr) / 자료센터 / 등기신청약식 / 전세권 검색 / 10-1. 전세권설정등기신청문서 내려받아 작성한다.

- 등록면허세 영수증 받기 : 아파트 소재지 관할 구청이나 시청 세무과에 납부하거나 인터넷(Wetax)으로 납부한다.

→ 등록면허세 인터넷납부방법 : 위택스(www.wetax.go.kr) / 신고하기 / 등록면허세 - 등록분 / 신고서작성 / 납부

- 등기신청수수료 납부방법 : 해당지역 법원 등기소 납부은행에서 등기수입증지 구입한다.

 

③ 필요서류가 다 준비 되면 등기소 방문 해 민원상담소에서 서류 체크 후 등기부에 제출한다.

 

전세권설정등기가 꼭 필요한 경우

전세사기로 걱정이 많은 시기라 확정일자의 대항력으로는 부족하다며 보증보험에 전세권 설정까지.. 전세 들어가면서 경매를 준비하고 있는 실정이다. 전세권설정은 사정 상 전입신고를 하지 못하는 상황이라면 추천을 하지만 전입신고를 할 수 있는 상황이라면 추천하진 않는다. 전세를 알아볼 때 매매가와 전세가를 체크해 전세가율과 임대인의 세금체납확인, 등기부상 근저당 확인 후, 전입신고 후 확정일자까지 받게 된다면 큰 걱정 없이 계약기간까지 지낼 수 있을 거라 생각이 든다. 전세금을 지키는 길은 집을 알아보는 과정이 반이 넘는다고 생각한다. 계약기간이 끝났을 때 다음 임차인을 빨리 구할 수 있는 전월세 계약이 활발한 곳으로 선택하는 것이 좋겠다.

이미지출처 : 인터넷등기소 등기양식

이미지출처 : 인터넷등기소 등기양식