계약 갱신 시 주택 임대료 상한 (5% 상한제한, 임차인 동의, 5%초과 계약 시)

계약 갱신 시 주택 임대료 상한

1. 주택임대차보호법

- 제7조 : 차임 등의 증감 청구권

- 10조 : 강행규정

- 10조의 2 :초과 차임 등의 반환청구

2. 주택 임대료(전, 월세) 상한의 적용해설

- 임대료 상한 제한(5% 이내)의 적용시기

- 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미

- 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우(임차인이 동의하지 않는 상황)

- 임대인과 임차인의 합의로 5% 초과하는 갱신계약

- 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우 

 

주택임대차보호법 내 임대료 상한과  법 적용해설

1. 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

 

제6조의 3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항의 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. 

 

제7조(차임 등의 증감 청구권)

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 

 

제10조(강행규정) 

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 

 

제10조의 2(초과 차임 등의 반환청구)

임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. 

 

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2. 주택 임대료(전, 월세) 상한의 적용해설

1) 임대료 상한 제한(5% 이내)의 적용시기

- 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다.

 

2) 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미

- 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 이다. 

- 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존차임의 5% 범위 내에서 임대료를 정할 수 있다. 

 

3) 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우(임차인이 동의하지 않는 상황)

임대인은 '주택임대차보호법' 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액을 청구할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있다. 

 

4) 임대인과 임차인의 합의로 5% 초과하는 갱신계약

- 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우

계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5% 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능하다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다.

 

- 계약갱신요구권 행사 시

5% 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의 2는 이법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

 

5) 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우

- 법 시행 전 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

- 임차인은 현시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수 있다.

- 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수 있다. 

- 단, 개정법 시행 (2020.7.31) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다. 

- 예시) 임차인 A과 임대인 B가 2018년 9월 ~ 2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 2020년 6월에 상호 간 합의로 2020년 9월 ~ 2022년 9월까지 계약갱신을 하기로 하면서 임대료 8% 증액하였다.

임차인 A는 ①,②중 한 가지를 선택이 가능하다.

① 2020년 8월(계약종료 1개월 전까지)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료를 조정한다.

② 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 8월(계약종료 1개월 전까지)에 임대인 B에 대한 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

 

임차인의 임대료 상한에 염두해 둘 점

전·월세 계약 후 임대인과 합의 하에 재계약이 가능한데 계약갱신요구권을 행사하게 되면 5% 내에서 합의해야 하고, 계약갱신요구권을 행사하지 않으면 합의하에 5%가 넘는 계약도 가능하다. 전·월세 계약 후 4년간은 큰 부담 없이 임차한 주택에서 지낼 수 있게 보장해 주는 내용이다. 임대인이 기존 보증금의 5%를 넘는 금액을 올려달라고 하면 계약갱신요구권을 사용해 5% 내에서 협의해  2년을 더 살고, 5% 이내에서 금액인상을 원한다면 계약갱신요구권을 사용하지 않고 계약을 연장해 2년을 살고 다음 재계약 시 계약갱신요구권을 사용하는 것이 좋겠다.