부동산 계약체결일 [가계약금 입금일O, 계약서 쓴날X]

부동산 거래체결일 기준

가계약금 입금일 = 계약체결일

계약금의 일부를 선지급하면서 매매대금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 부분에 대한 합의(서면, 구두 등을 포함)가 있었다면 그날을 거래계약의 체결일로 본다

'부동산거래신고법 시행규칙 입법예고 중'

 

부동산거래신고 기준일 = 가계약금 입금일

1. 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법) 3조 1항

- 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약을 체결일로부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 

1) 부동산의 매매계약

2) 택지개발촉진법, 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3) 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

① 제 2호에 따른 계약을 통해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

② 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

- 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. 

- 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다. 

- 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다. 

- 신고를 받은 신고관청은 그 신고내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 발급하여야 한다. 

- 부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 검인을 받은 것으로 본다. 

 

2. 2006년 대법원 판례, 21년 5월 법제처 해석

- 가계약금을 입금한 날짜를 실제 계약체결일로 봐야 한다. (단, 계약이 성사되려면 금액입금과 더불어 계약의 주요 내용까지 합치돼야 한다.)

 

3. 과태료

1) 부동산 거래 지연신고, 미신고 : 500만 원 이하의 과태료

2) 거진신고 : 거래 대금의 2%가량의 과태료

 

4. 사례

공인중개사 A씨는 실거래가 13억 원의 부동산을 중개한 후 지자체에 부동산거래를 신고하면서 '계약체결일'을 '가계약금입금일'이 아닌 '매매계약체결일'로 신고하였다. 이에 관할 지자체는 가계약금 입금 시 계약 성립요건을 갖추었는지 여부 등에 대한 구체적인 사실관계 확인 없이 A 씨가 거짓 신고를 했다며 과태료 2,600만 원을 A 씨에게 부과했다.

 

계약체결일

집을 계약할 때 마음에 드는 집을 보고, 결정한 후 가계약금으로 일정금액을 입금하고, 며칠 후에 만나서 계약서를 쓴다. 대부분 계약서를 쓴 날을 실제 계약일이라 생각해 그 날짜로 계약서를 작성하고, 부동산 거래신고하는 경우가 많다. 가계약금을 넣고 30일 전에 계약서를 작성하기 때문에 큰 문제가 되지 않았다. 하지만 일단 가계약금을 넣어두고 계약서작성까지 늦어지는 경우가 종종 있는데 지자체에서 이런 계약을 허위신고로 부동산에 과태료를 부과하는 사례가 늘고 있어 문제다. 과태료를 물지 않으려면 가계약일을 계약체결일로 정해 그날로 부터 30일 이내에 신고를 해야 하는데 위의 문제와 같이 가계약금 넣은 날은 매매가격을 10억으로 서로 합의하에 정했다가, 계약서 쓰는 날 만나서 9억 5천으로 계약하게 되면 실거래가를 취소하고 다시 신고해야 하는데 그런 경우 시장왜곡이 발생할 수 있다. 사람이 하는 일이고, 전 재산이 움직이는 일이라 신중할 수밖에 없지만 가계약금을 넣기 전까지 신중하게 고민하고, 결정하고 나서는 자신의 결정을 믿고 빠르고 정확하게 추진하는 것이 좋겠다. 매매 당사자들은 가계약금을 넣는 날을 계약이 성사된 날로 생각하고, 빠른 시일 안에 만나서 계약서를 작성해야 한다. 공인중개사는 가계약금을 받은날을 계약일로 명시하고 30일 안에 부동산거래신고를 해야 한다.