경매 시 당해세보다 먼저 전세보증금 지켜준다!(전세금 지키는 방법)

전세사기 지원과 주거부담 경감정책

1. 전세사기 피해자 지원 강화 : 당해세보다 임차보증금 우선 보호, 긴급저리 전세자금대출지원

2. 임차인 지원 : 취약계층 보증부 월세대출요건 완화

3. 주거용 오피스텔 관련 애로 해소 : DSR산정 시 실제 약정만기를 반영

4. 시장교란행위 차단 및 공공임대 확대 : 실거래 후 등기여부 함께 표시해 시세조작 목적 허위신고 방지 

5. 임차인과 경매입찰인 : 전세사기방지를 위한 전세계약방법, 경매입찰자의 권리분석 시 당해세 대처방법

당해세보다 임차보증금지원 (임차인과 경매인)

1. 전세사기 피해자 지원

1) 경·공매 절차가 진행 중인 피해임차인 대상으로 임차보증금 보다 늦게 발생한 당해세에 대해 보증금을 우선 보호해 준다. 

- 당해세 : 해당 주택 등 목적물에 부과된 국세, 지방세와 가산금 (종부세, 상속세, 증여세, 재산세 등)

- '23년 4월 1일부터 임차보증금 우선 변제 국세기본법 시행한다. 4월 1일 이전에 경공매 매각 결정 때는 적용되지 않는다. 

- 임차인의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세에만 적용되니 확정일자 이전 체납세액이 있는 경우에는 우선권이 적용되지 않는다. 

2) 경·공매 개시 이후 불가피한 사유로 이사를 가야 하는 피해자를 위한 금융지원을 강화한다. 

- 경·공매 종료 전이라도 신규 긴급저리 전세자금대출을 지원하고 기 발표 대환 대출은 순차적으로 조속히 출시한다.

- 긴급저리 전세자금대출 : 경·공매 종료 전이라도 보증금 피해 가시화 시 '전세피해 조건부 확인서'를 선제적으로 발급하여 불가피하게 이사를 가야 하는 피해자를 지원한다.(대항력 유지)

3) 경·공매에서 전세보증금을 불완전하게 회수하여 전세대출 미상환 등 신용위기에 봉착한 피해자를 지원한다. 

- 잔여채무 발생 시 전세대출 보증기관(HUG, 주택금융공사, SGI)이 금융기관에 대위 변제 후 반할 상환 등 지원한다. 

- 전세사기 피해자가 전세사기 관련으로 상환 지연 등 발생 시 미변제 된 전세 관련 대출에 대해서 연체정보 등록 유예를 추진한다. 

 

2. 임차인 지원

1) 저소득층·청년·신혼부부 등 취약계층 대상으로 보증부 월세대출요건 완화 추진한다. (예-면적기준 등)

2) 임대주택 재계약시('23.1 ~ '24.12) LH임대주택 임대료 동결한다.

 

3. 주거용오피스텔 관련 애로 해소

1) DSR 산정 시 실제 약정만기를 반영하도록 하여 일반주택 대비 불리한 DSR산정 방식을 개선한다.(5월)

- 현행 : 주거용 등 오피스텔은 비주택으로 대출만기가 일괄 8년으로 고정되어 DSR 산정 시 동일가격 아파트보다 불리

※ 예시 : 연소득 5천만 원, 2억 원 오피스텔/아파트 매입 시 (대출 1억 원, 연이율 5%)

- 오피스텔 : 대출만기 8년, 원리금 균등 상환, 매입 시 DSR 30.4%

- 아파트 : 대출만기 30년, 원리금 균등 상환, 매입시 DSR 12.8%

→ 변경 : DSR산정시 일시상환대출은 8년 만기 적용하되 분할상환 대출은 실제 약정만기 적용

2) 주거용도 확인된 오피스텔에 대한 주택수 산입에 따른 세부담 문제는 근본적 중과제도 개편을 통해 구조적으로 차단

- 양도세 : 한시 유예 중인 규제지역 다주택자 중과 근본적 개편('23년 세제개편안)

- 취득세 : 중과제도 개편안에 대한 조속한 법 개정 완료

 

4. 시장교란행위 차단 및 공공임대 확대

1) 실거래가 정보 공개 시스템에 매매 완료를 확인할 수 있는 등기여부를 함께 표시하여 시세조작 목적 허위신고 방지

- 시세 왜곡으로 인한 실수요자 피해 확산 방지를 위해 전국 아파트 이상 고·저가 직거래 집중 기획조사 실시 및 6월 중 중간 결과를 발표한다. 

2) 상반기 중 건설·매입형 공공임대 2.3만호 입주자 모집

- 공공임대 입주자모집 규모 : 3월 말 - 4.1천 호, 4월 - 4.5천 호, 5월 - 5.9천 호, 6월 - 8.2천 호

 

5. 전세계약방법과 경매입찰인

1) 전세사기 피해방지를 위한 임차인의 전세계약방법

- 등기부상 소유자와 계약 당사자 일치여부를 꼭 확인한다. 

- 전세보증보험에 가입되는 물건으로 계약한다. 

- 계약 후 임대인 미납 지방세를 열람한다. 혹시 계약 전 임대인의 말과 다르다면 계약을 파기한다는 특약을 건다. 

( 4월 3일, 미납국세열람신청 : 임차보증금이 1000만 원 초과하면 계약체결하고 임대차 기간이 시작되는 날까지 임대차계약서, 신분증을 지참하고 세무서를 방문해 열람신청이 가능하다. 단, 임대인 동의 없이 열람한 건은 임차인이 열람한 사실을 임대인에게 통보한다. )

- 확정일자와 전입신고까지 마친 후 등기부를 확인해 저당 잡힌 것이 있는지 확인한다. 

- 대항력이 생긴 후에 생긴 당해세에 대해서는 4월 1일부터 보호를 받을 수 있다.

 

2) 경매입찰자의 권리분석 시 당해세 대처방법

- 경매 입찰 시 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖춘 임차인 보다 당해세가 우선순위로 배당받게 된다. 이 경우 낙찰 시 대항력을 갖춘 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어주어야 한다. 

- 4월 1일 이후 매각결정이 있는 물건을 선택한다면 당해세 때문에 생기는 임차인의 보증금에 대한 부담이 덜 할 것이다.