양도소득세 감면요건 _ 자경농지 (토지분할양도 감면 한도)

자경농지 양도소득세 감면

농지 소재지나 연접지, 직선거리 30km 지역에 거주하면서, 8년 이상 본인이 직접 경작하면 양도하는 해에 1억, 5년 내에 2억까지 감면 혜택을 받는다. 다른 소득이 있거나, 분할해 양도할 계획을 가지고 있다면 바뀐 세법을 참고해 양도소득세 감면혜택을 받아보자.

 

자경농지 양도소득세 감면 (요건, 감면한도, 사례)

1. 거주요건 : 아래 1), 2), 3)에 해당하는 지역에 거주하면서 경작해야 한다. 

1) 농지가 소재하는 시 · 군 · 구 안의 지역

2) 농지가 소재하는 지역과 연접한 시 · 군 · 구 안의 지역

3) 해당 농지로부터 직선거리 30km 이내의 지역

 

2. 경작요건 : 8년 이상 직접 경작해야 한다. 

1) 직접경작이란 농작업에 상시종사하거나, 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작하는 것을 말한다. 

2) 본인이 직접 경작한 경우에만 인정되고, 배우자나 동일 세대원이 자경 하는 경우엔 감면혜택 받을 수 없다. 

3) 상속 : 피상속인(아버지)이 8년 이상 거주하며 직접 경작한 농지인 경우

- 상속 후 3년 이내 양도하면 상속인(아들)이 거주하며 경작하지 않았어도 감면혜택이 적용된다. 

- 상속 후 3년이 지난 후 양도하는 경우 상속인(아들)이 1년 이상 거주하며 경작하면 감면혜택이 적용된다. 

 

3. 농지요건

1) 농지의 개념 : 지적공부상의 지목과 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 

- 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도, 수로 등을 포함한다. 

2) 농지 해당 여부 판정 기준일은 양도일 현재로 한다. 

 

4. 양도세 감면 한도

1) 당해연도 : 1억원

2) 5개 과세기간(5년간) : 2억 원

- 농지별이 아니라 인별로 감면해 준다.  

 

※ 조세특례제한법 제133조 [양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도] 제2항 / 2023년 12월 31일 개정

- 자경농지의 양도세 최대 감면한도인 2억을 감면받기 위해 실무상 하나의 매매건을 두 개의 연도에 걸쳐서 양도하는 사례가 많아져 세법이 개정되었다.

= 아래요건에 모두 해당하는 경우 1 과세기간 이내 양도로 보아 1억 원의 감면한도를 적용한다. 

1) 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내 토지를 분할한 경우 그 일부를 양도 또는 토지 지분의 일부를 양도

2) 토지 일부 양도일부터 2년 이내 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인 또는 그 배우자에게 양도

3) 개정규정은 이법 시행 이후 (2023년 12월 31일) 토지의 일부 또는 토지의 지분을 양도하는 경우부터 적용한다. 

 

5. 다른 소득이 있는 경우 : 경작한 기간에서 제외한다. 

- 경작기간을 계산할 때 총 급여액, 사업소득금액, 총수입금액이 아래 기준금액 이상인 연도는 경작기간에서 제외한다. 

1) 총 급여액 : 연간 3,700만 원 이상

2) 사업소득금액 : 연간 3,700만 원 이상

3) 총수입금액

- 도소매업, 부동산 매매업 : 3억 원 이상

- 제조업 숙박 및 음식업 등 : 1.5억 원 이상

- 서비스업 등 0.75억 원 이상

- 제외금액 : 농업임업에서 발생하는 소득 / 부동산임대업에서 발생하는 소득 / 농가부업소득

 

양도세 감면받지 못한 사례

1. A 씨는 2003년 1월 여주농지를 3억 원에 취득하고, 2023년 6월 8억 원에 양도하였다. 

1) A 씨는 8년 이상 여주시에 거주하면서 직접 경작한 농지가 자경농지 감면 대상이 되는 것으로 잘 못 알고 지목을 대지로 변경하였으나 여주농지는 양도일 현재 농지가 아니라서 자경농지 감면이 배제되었다.

2) 자경농지에 대한 양도소득세 감면 요건

- 취득일로부터 양도일 사이에 8년 이상 농지 소재지에 거주

- 직접 경작

- 양도일 현재 농지

3) 따라서 A 씨는 농지를 대지로 변경하여 양도일 현재 농지에 해당하지 않아 자경농지 감면을 적용받을 수 없다. 

4) 매매가 잘되게 하기 위해 농지를 나대지, 잡종지 등으로 변경하는 경우 자경농지 감면을 적용받을 수 없다. 

5) 양도일 현재 농지가 아니거나 일정금액이상의 다른 소득이 있어 경작기간으로 인정받지 못하는 경우 자경농지 감면이 배제될 수 있으므로 농지를 양도하기 전에 자경농지 감면요건을 충족하였는지 미리 확인해야 한다. 

 

이미지출처 : 국세청