경매 권리분석 [부동산경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다 _ 김상준]

책 리뷰 '부동산 경매로 1년 만에 꼬마 빌딩주 되다 - 김상준'

경매 권리분석

1. 말소기준 권리

2. 임차인 권리분석과 임차인의 권리행사 여부 및 가장 임차인 구별방법

3. 최종 점검

 

권리분석

법원 경매를 통해 경매 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 확인하는 절차다. 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸하지 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다. 

즉, 말소기준 권리를 찾고 위로 설정된 권리가 있는지 검토하면 끝난다. 

 

1. 말소기준 권리

부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에서 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그래로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리이다.

 

1) 일반적 절차

채권자가 법원에 신청하면 개시 결정을 내리고 배당 요구 종기 결정 및 공고를 통해 매각 준비, 매각 방법 등 지정 및 공고 그리고 통지를 한 이후 매각을 실시하게 된다. 매각 결정 절차 이후 대금을 납부하며 소유권 이전등기를 촉탁해 부동산 인도명령이 나오면 배당절차가 진행된다.

 

2) 종류

- 근저당권 : 개인 부동산이 담보됐을 때 은행에서 설정하는 권리를 뜻한다. 채권최고액을 설정해 원금, 이자에 대한 부분을 담보로 한다. 말소기준 권리로 가장 보편적으로 쓰이는 개념이다.

- 가압류 : 채무자 소유이긴 하지만 처분하지 못하게 강제하는 것을 뜻한다. 갚지 못한 채무에 대한 이행을 위하여 처분금지명령 효력을 발휘하는 것으로 보면 된다. 

- 담보가등기 : 근저당권과 비슷한데 채권담보를 목적으로 하고 있다. 채무자가 언제까지 빌려간 돈을 갚겠다고 했지만 이행하지 않을 때, 가등기를 통해 채권자가 가진 재산을 임의로 처분할 수 없게 한다. 이때 채무가 생긴 만큼 소유권을 보전하게 된다. 이것은 변칙 담보이며 갑자기 부동산이 경매로 넘어간다고 해도 미리 가등기를 해두면 이에 대한 우선순위를 보전할 수 있다.

- 전세권 : 세입자가 계약을 하고 주거하는 기간에 대하여 전세보증금의 우선순위를 보전하는 방법이다. 중요한 포인트는 집합건물로 알려진 아파트나 단독주택이어서 건물 전체에 대한 전세권 설정이 되어 있다면 말소기준 권리로 인정되지만 다가구, 다세대 건물 중 일부 세대만 전세권 설정이 되어 있는 상태라면 인정되지 않으므로 유의해야 한다.

 

3) 말소기준 권리를 찾는 방법

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 선순위 전세권, 경매개시 결정 등기가 있다. 일곱 가지 권리 중 가장 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 날짜가 말소기준 권리가 된다. 말소기준 권리를 찾으면 그 권리 기준으로 밑에 설정된 모든 권리는 소멸한다. 그 위로 설정된 권리는 특수물건으로 낙찰받아도 인수해야 한다. 

경매 나온 물건 중 80% 이상은 근저당이 말소기준 권리가 된다. 그 이유는 대출을 받아 집을 구매하기 때문이다. 최초 권리는 근저당이 될 수 있다. 

 

2. 임차인 권리분석과 임차인의 권리행사 여부 및 가장 임차인 구별방법

경매 권리분석에서 말소기준 권리를 찾아서 인수되는 권리가 없는 것을 확인했다면, 다음으로 임차인 권리분석을 해야 한다. 임차인의 전입 날짜가 말소기준 권리 날짜보다 빠르다면 대항력이 성립된다.

- 대항력 : 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다.  

- 대항력이 있지만 배당요구를 하여 경매를 통해 배당을 받아서 나갈 임차인이라면 대항력이 있더라도 큰 문제가 없다.

- 대항력이 있는데 배당요구를 하지 않는 임차인이라면 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 된다.

- 선순위 대항력을 확인했다면 우선변제권 여부와 배당순위를 알 수 있는 확정일자를 확인해야 한다.

- 임차인이 배당요구를 했는지 안 했는지는 문건 송달 내역에서 확인할 수 있다.

 

※ 가장 임차인 구별방법

가장 임차인 :  부동산에 실제로 살고 있지 않지만, 주소지를 부동산에 전입신고를 한 거짓 임차인을 뜻한다. 경매가 진행되면 임차보증금 또는 최우선 변제금을 배당받기 위해 허위로 임차인을 세우는 경우가 있다. 허위로 들어간 임차인을 구별하여 경매에 입찰한다면 상당한 금전적 이익을 얻을 수 있다.

1) 은행 보고서를 점검한다. 은행은 돈을 빌려줄 때 선순위 임차인이 있는지 반드시 확인한다. 

2) 시세를 점검한다. 최우선변제권을 가지려고 주변시세와 엄청남 차이가 나는 금액으로 임대차 계약이 체결되었다면 의심해봐야 한다.

3) 관리비가 부과된 사람이 누구인지 확인해보는 것이다. 전기, 가스, 수도 등 공과금 청구서에 기록된 사람과 계약서상의 임차인의 이름이 같은지 영수증을 점검해본다.

4) 임차인이 미성년자 거나 혼자 살고 있다면 의심해봐야 한다.

5) 경매 날짜가 임박해서 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 임차인이라면 허위나 가장 임차인일 확률이 높다.

6) 임대차 계약을 부동산 중개소를 거치지 않고, 당사자끼리 작성했다면 의심해볼 필요가 있다.

 

 

3. 최종 점검

1) 매각물건명세서 : 법원이 매수하려는 자 등이 매각물건의 정보를 볼 수 있도록 그 명세를 기록하여 비치한 문서를 말한다. 부동산의 표시, 부동산 점유자와 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 임대료 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시하고 중요한 정보들을 요약하여 정리한 자료다.

매각기일 1주일 전까지 경매가 진행되는 법원에 비치하여 누구든 직접 열람할 수 있게 한다.

- 최선순위 설정 : 말소기준 권리를 의미한다.

- 배당요구 종기 : 그 날짜까지 받을 돈이 있다고 신청하라고 정해준 날짜이다.

- 점유자 : 채무자(소유자) 면 크게 신경 쓸 일은 없지만 임차인이라면 '전입신고 일자'와 '배당요구 일자'를 주의 깊게 살펴보아야 한다.

- 등기된 부동산의 권리 : 가처분 매각으로 효력이 소멸하지 않는다. 말소기준 권리를 기준으로 낙찰 후 소멸하지 않고, 낙찰자에게 인수되는 권리가 있을 때 권리를 매각물건명세서에 기재해 놓는다.

2) 현황조사서 :  집행관이 경매 부동산에 찾아가서 실제 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떤지 등 현재 상황과 점유관계를 확인하여 조사한 자료를 말한다. 임차인 권리분석에 있어서 중요한 자료이기에 꼼꼼히 찾아볼 필요가 있다.

3) 감정평가서 : 법원이 매각기일을 정하기 전에 감정평가사를 통해 진행할 경매물건에 대하여 평가를 요청하는데 감정평가사가 부동산의 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하고 이를 통해 법원의 최저 매각가를 기록한 문서다. 감정평가액은 시세와 다소 차이가 있기 때문에 입찰 예정자는 감정가액만 믿고 입찰하기보다는 전체적인 부동산 동향과 주변시세 등을 감안하여 참가해야 한다.

 

 

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경매 공부 #1

경매를 본격적으로 준비해야 되는 시기가 오고 있다. 경매의 경험이 많진 않지만 공부를 하면 할수록 그리 겁먹을 것도 없는 것 같다. 권리분석의 용어들이 낯설고 불편해 글자들이 날아다니지만 계속 보고 또 보다 보면 언젠가는 내 것이 될 거라 생각한다. 경매책들은 너무 사례위주로만 나온 것들이 많아 보고 나면 '돈 벌었다'밖에 기억이 안 남았는데 권리분석 파트만 나와있는 부분이 어렵지 않게 설명된 것 같아 도움이 되었다. 조만간 실전에 응용해봐야겠다.