재건축과 리모델링의 기본 [ 건폐율과 용적률 ]

건폐율과 용적률의 정의

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.

 

건폐율과 용적률

난 안다. 분명 아는데 설명하라고 하면 "그거 그거 있잖아" 하게 되는 부동산 용어들이 있다.

어쩌겠는가.. 분명 알지만 설명을 못하는 건 제대로 모른다는 것이니 밖으로 말이 술술 나올 때까지 공부하는 수밖에 없다. 최대한 쉽게 잘 설명할 수 있게 공부해보자.

 

건폐율 (수평)

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. ( 건축면적 ÷ 대지면적 x 100 )

 

1) 대지면적 : 대지의 수평투영 면적을 말한다.

1-1) 대지 : 각 필지로 나눈 토지를 말한다.

1-1-1) 필지 : 지번 부여지역의 토지로써 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지를 1필지로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위

1-2) 수평투영 면적 : 입체를 수평으로 투영한 면적이다.

 

2) 건축면적 : 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적을 말한다.

- 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다.

 

예) 100평의 대지에 50%의 건폐율이라면 건축면적은 최대 50평까지 지을 수 있다.

 

용적률 (수직)

대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.  ( 연면적 ÷ 대지면적 x 100 )

 

1) 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다.

- 용적율 산정 시 제외되는 면적① 지하층② 지상층의 주차장③ 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간

 

예) 100평 대지에 건폐율 50% 용적율 150%라면 바닥면적 50평에 3층까지 건축할 수 있다.

 

※ 용도지역 · 용도지구별 최대한도

용도지역구분				건폐율	용적율
도시지역	주거지역	전용주거지역	제 1종	50% 이하	50% 이상 100% 이하
			제 2종		100% 이상 150% 이하
		일반주거지역	제 1종	60%이하	100% 이상 200% 이하
			제 2종		150% 이상 250% 이하
			제 3종	50% 이하	200% 이상 300% 이하
		준주거지역		70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역		90% 이하	400% 이상 1,500% 이하
		일반상업지역		80% 이하	300% 이상 1,300% 이하
		근린상업지역		70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역		80% 이하	200% 이상 1,100% 이하
	공업지역	전용공업지역		70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역			200% 이상 350% 이하
		준공업지역			200% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역			50% 이상 80% 이하
		자연녹지지역			50% 이상 100% 이하

 

요즘 신축은 건폐율을 상한치까지 다 사용하지는 않고 30~50%를 사용한다. 건폐율이 높아지면 동 간 거리가 좁아져 사생활 문제가 생기고, 조경 등 녹지율이 줄어들기 때문이다. 건폐율을 줄이면 층수를 더 높일 수 있는데 100평 대지에 건폐율 50% 용적률 150%라면 바닥면적 50평에 3층까지 건축할 수 있는데 건폐율을 25%만 쓰면 6층까지 올릴수 있다.

용적율 상향하는 방법으로는 기부채납 등이 있다.

 

기부채납

개발 사업자가 재건축, 재개발을 할 때 일정 부분의 땅에 공공시설을 설치해 국가나 지자체에 무상으로 제공하는 것이다.

 

재건축 / 리모델링 사례

재건축

1. 둔촌 주공아파트 

1) 용도지역 : 2,3종 일반주거지역 (건폐율 한도 50~60% 이하 / 용적률 150~300% 이하)

2) 기존 건폐율 12% / 용적율 90% (5층, 10층)

3) 재건축 후 건폐율 18% / 용적률 273%(지상 35층)

 

리모델링

1. 평촌 목련 2단지 아파트 

1) 용도지역 : 제3종 일반주거지역(건폐율 50% 이하 /  용적률 200~ 300% 이하)

2) 기존 건폐율 15% / 용적율 193%

2. 분당 한솔 5단지

1) 용도지역 : 제3종 일반주거지역(건폐율 50% 이하 /  용적률200~ 300% 이하)

2) 건폐율 11% / 용적률 170%

 

대표적 사례로만 봐도 용적률이 낮은 곳에 재건축이 수월하다는 것을 볼 수 있다. 1기 신도시는 상대적으로 용적률이 높아 리모델링 쪽으로 선회하고 있는데 용적률 500%까지 완화를 해준다는 법안이 발의되면서 리모델링보다 재건축으로 가야 한다는 의견도 많아지고 있다. 하지만 건폐율, 용적률이 높아진다는 것은 선호하는 아파트가 되진 않는다는 의미가 될 수 있으니 마냥 좋아할 일은 아닌 것 같다. 신축 아파트는 너무 비싸고, 구축 아파트로 눈을 돌리게 된다면 건폐율 용적률도 확인해서 개발 가능성을 타진해보는 선택지도 하나 정도 두는 것이 좋을 것 같다. 이미 전국의 저층 아파트들은 재건축이 추진되거나 추진 중이어서 가격에 반영된 곳이 많아 비싸다. 용도지역을 잘 살펴보고 그중에 건폐율, 용적률, 대지지분까지 한번 더 생각해보고 접근하는 것이 바람직하다.