등기부등본 탐구 (대지지분계산하기)

등기부 [ 등기사항 전부 증명서]

부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말한다.

부동산의 신분증이라 할 수 있다.

 

P.O.I.N.T

1. 갑구 - 소유주확인 (이름, 생년월일 신분증으로 확인)

2. 을구 - 근저당 확인 / 채권최고액 확인

3. 계약전, 잔금 전 내가 직접 열람해보기 - 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)

 

부동산 등기부

토지등기부와 건물등기부

- 개개의 부동산에 관한 등기 용지를 편철한 장부를 뜻하는 것으로 사용된다.

- 1필의 토지 또는 1동의 건물을 위하여 마련된 1등기용지를 등기부라고 부르는 경우도 있다.

 

건물등기부

- 일반건물 (토지와 건물을 분리하여 거래할 수 있다.)

- 집합건물 : 아파트와 같이 여러 개로 구분된 건물들의 집합이다. 즉, 아파트 1 호수는 구분건물, 1동은 집합건물이라 지칭한다. (구분소유권이 성립되고 나서 대지사용권은 집합건물과 분리하여 처분할 수 없다.)

- 각 구분건물(예:아파트, 연립주택 등)은 구분소유권의 목적이 되는 것이므로 구분건물은 법률적으로 1개 건물이다. 따라서 각 구분건물별로 1개의 등기용지를 사용하여 등기를 하여야 하나, 소유권의 목적이 되는 수 개의 건물이 구조적으로 1동에 속하여 있다는 특성 때문에 각 구분건물을 좀 더 명확히 공시하여야 한다. 그러므로 1동의 건물을 구분한 건물은 1동에 속하는 전부에 대하여 1용지를 사용한다고 규정하고 있다.

예) 강남 아파트동 전체에 대한 등기 부안에 및 1동 건물에 속한 101호, 102호, 103호 등 각 호수별 등기부가 함께 구성되어 있다.

 

 

1. 표제부

부동산에 대한 기본적인 정보를 표시한 부분

 

[ 1동의 건물의 표시 ] - 우리 아파트 한동

- 표시 번호 :  접수순서 또는 등기 순서를 나타낸다.

- 접수 : 접수 날짜

- 소재 지번, 건물 명칭 및 번호 : 지번주소와 도로명주소가 같이 기재되어 있다. (이전 주소 또는 도로명 주소 둘 다 체크하기)

- 건물 내역 : 건물구조와 용도, 전체층 면적

- 등기원인 및 기타 사항

1) 대지권의 목적인 토지의 표시 - 우리 아파트 전체 땅

집합건물이 속한 토지, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시이다. 

- 표시 번호

- 소재 지번

- 지목 (토지거래 시에는 지목을 유심히 살펴야 한다.)

- 면적 : 아파트 전체 대지 면적

- 등기원인 및 기타 사항

 

[ 전유 부분의 건물의 표시 ] - 우리 집만

- 표시 번호

- 접수

- 건물번호 : 층과 호수

- 건물 내역 : 전용면적

- 등기원인 및 기타 사항

1) 대지권의 표시

- 표시 번호

- 대지권의 종류 : 소유권 대지권이 일반적

- 대지권 비율 : 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분비율

- 등기원인 및 기타 사항

 

※ 대지지분 계산하기

대지지분 = 대지권의 목적인 토지의 표시상 면적 x 대지권 비율

대지권의 목적인 토지의 표시상 면적과 대지권 비율의 분모가 같은 경우에는 대지권 비율상의 분자가 대지지분이다.

밑에 사진의 대지지분은 43.73㎡(13.23평)이다.

2. 갑구

소유권과 관계있는 사항이 기록되어 있다. 마지막 부분에 현 주인이 누구인지 확인할 수 있다.

- 순위 번호 : 등기사건이 접수된 순서

- 등기 목적 : 소유권 이전 등 권리변동에 대한 내용 (가압류 등 권리침해에 대한 내용이 있을 수 있으니 잘 살펴보기)

- 접수 : 등기소에 접수된 날짜

- 등기원인 : 등기사건의 원인과 해당 원인 계약의 날짜가 기재된다.

- 권리자 및 기타 사항 : 권리자의 생년원일, 주소 등 인적사항이 기재된다.

 

3. 을구

소유권 이외의 권리에 대한 사항이 기재되어 있다.

- 순위 번호 : 등기사건이 접수된 순서

- 등기 목적 : 근저당권(빌린 돈), 전세권(전세준 집), 임차권(빌려준 집), 토지일 경우 지상권(토지 위 건물, 수목 소유권) 등

- 접수 : 등기소에 접수된 날짜

- 등기원인 : 등기사건의 원인과 해당 원인 계약의 날짜가 기재된다.

- 권리자 및 기타 사항 : 채권최고액(대출금액의 120%), 채무자 성명, 주소 등, 근저당권자 순으로 표기된다.

 

▶ 전세 체결 시 근저당이 있는 경우 제삼자 혹은 근저당권자의 부동산 경매 시 낙찰예상금액을 따져서 전세계약을 합한 금액이 경매시 낙찰 예상금액보다 적어야 안전하다. 대체로 전세금으로 융자를 갚고 들어가는 경우가 많다.

▶ 전·월세 계약 시 등기부등본을 확인하고 진행하고, 임차인이 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를 받아놓았다면 대항력이 생겨 제삼자에게도 주장할 수 있다.