경매 0순위 배당 알아보기 [ 경매집행비용, 소액최우선변제금, 임금채권, 당해세]

경매 0순위 배당 알아보기

1. 경매 집행비용 

2. 필요비, 유익비

3. 소액최우선변제금

4. 임금채권

5. 당해세

 

경매우선순위 검토

 

1. 경매 집행비용

경매 시 등기 및 이해관계인들에게 송달을 하며 감정평가사에게 감정을 맡긴다. 이때 드는 비용을 경매 실행비용이라 한다.

이 비용은 경매를 신청한 채권자가 미리 내는데 배당순위에서 가장 먼저 배당을 받는다. 낙찰가의 5% 이내이고, 유료 경매정보지에 예상배당표를 보면 확인할 수 있다.

 

2. 필요비, 유익비

필요비 : 집을 보존하기 위해 드는 비용이다.

유익비 : 집의 가치를 증가시키기 위해 드는 비용이다.

경매 진행된 집의 임차인이 창문이나 수도 등을 수리했다면 먼저 배당받을 수 있다. 없거나 소액인 경우가 많다.

 

3. 소액 최우선 변제금

소액 최우선 변제금은 대항력이 있는 소액임차인인 경우라면 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있다. 비록 확정일자가 늦거 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

 

1) 대항력 : 경매신청의 등기 전에 주민등록이 되어 있고, 실제로 거주(점유)하고 있다는 것이 확인이 되어야 대항력을 갖추게 된다. 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 한다.

2) 소액임차인 기준 (2022.11.21기준 입법예고)

㉮ 서울 : 보증금 1억6,500만원이하라면 / 5,500만 원 이하까지 우선변제받을 수 있다.

㉯ 과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포 : 보증금 1억4,500만원이하라면 / 4,800만 원 이하까지 우선변제받을 수 있다.

㉰ 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 : 보증금 8,500만 원 이하라면 / 2,800만 원 이하까지 우선변제받을 수 있다.

㉱ 그 밖의 지역 : 보증금 7,500만 원 이하라면 / 2,500만 원 이하까지 우선변제받을 수 있다.

 

▷ 변제금액이 주택가액의 2분의 1일 초과하는 경우에는 주택가약의 2분의 1에 해당하는 금액에 한한다.

 

▷ 집주인의 선순위 대출의 날짜(저당설정일)를 체크해야 한다. 만약 대출을 2022년 6월에 받았다면 소액임차인의 기준이 2022년 6월로 되돌아간다. 당시 서울 소액임차인 기준은 보증금이 1억 5천만 원 이하 / 최우선 변제금이 5,000만 원이었다. 2023년 보증금 1억 6,500만 원인 임차인은 소액임차인에 해당하지 않는다. 그 이유는 모든 대출기관은 집주인에게 대출을 할 때 세입자의 최우선변제금을 감안하고 대출해주는데 당시 기준으로 감안했고, 이를 소급적용하지 않기 때문이다.

 

▷다가구주택은 법적으로 하나의 주택으로 경매에 넘어가기 때문에 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 1/2를 초과하지 못한다는 기준이 있다. 세입자의 최우선변제금을 모두 보장할 경우 다른 채무자의 몫을 보장할 수 없기 때문이다.  

 

4. 임금채권

근로자의 최종 3개월의 임금과 3년간의 퇴직금 및 재해보상금을 낙찰가격과 상관없이 우선 배당받을 수 있다.

- 소유자가 법인이고, 등기상 소멸된다 고되어 있지만 권리자가 여러 명인 가압류가 걸려있다면 가능성이 높다.

- 문건송달내역을 확인하고 임금채권으로 배당요구가 신청되어 있는지 확인해야 한다.(근로복지공단, 법률구조공단, 공익법무관)

 

5. 당해세

해당 물건에 대한 세금으로 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세), 지방세(재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세)를 미납한 경우이다. 현재는 정확히 알 수 없기 때문에 문건처리내역과 송달내역에서 '교부권자 부 00 교부청구서 제출'이라는 문건이 있거나 물건 소재지 관할 세무서에 압류 등이 잡혀있을 가능성이 높다. 지방세는 금액이 크지 않으나 국세인 경우에는 금액이 큰 경우가 많다. 정확하지 않은 부분이라 현재는 낙찰받자마자 바로 교부청구서를 열람하고 금액을 확인한 후 너무 과하다 싶으면 불허가 신청하기도 한다.