전세사기 방지 위한 제도개선 [임대인체납정보 확인권, 계약서특약과 관리비항목 신설]

전세사기 및 소위 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도개선

1. 선순위 임차인 정보, 체납정보 확인권 신설 

2. 주택임대차표준계약서 개정 (특약, 관리비)

 

'주택임대차보호법' 일부개정법률안 입법예고

1. 선순위 임차인 정보, 체납정보 확인권 신설 

 

배경) 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 국가의 조세채권은 임차인의 보증금 반환채권에 우선한다. 그러나 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인 알 수 없다.

 

1) 임차인이 선순위보증금 등 정보제공에 대한 동의를 요구하면 임대인이 동의할 것을 의무화 한다.

- 임대차 정보 : 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등

 

2) 임차인이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설한다.

- 납세증명서 : 납부기한연장액, 압류·매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로, 인터넷으로도 용이하게 발급 가능하다.

- 임대인의 입장을 고려하여 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있고, 임대인의 개인정보보호를 위해 제출이 아닌 제시를 하도록 하였다.

- 발급시기 : 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 하였다.

- 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 하였다.

 

★ 세입자의 권리를 강화한 세법개정안의 국회통과로 2023년 4월부터는 임대차계약을 한 시점부터 집주인 동의 없이도 미납세금을 전국세무서에서 열람할 수 있다.

 

→ 잘 알아보고 전세로 들어갔는데도 집이 경매로 넘어갔을 때 당해세가 먼저 배당이 돼서 내 권리를 찾을 수 없는 경우가 많아 안타까웠다. 지금까지는 이런 세금은 알아볼 수가 없었는데 빌라왕사태 등 이 터지기 시작하니 정부에서도 급하게 정책을 내놓고 있다. 국토교통부에서 나온 이번 정책으로는 계약 전에 집주인의 동의가 있어야 가능하고, 세법개정안으로는 계약 후에 열람가능하다. 임차인과 임대인 다 같은 사람이니 정보관리에 누구도 소홀하면 안 될 것이긴 하지만 깡통전세를 위한 정책으로는 아직도 조금 부족하지 않은가 싶다. 공인중개사에게 미리 정보를 볼 수 있는 권한을 주고 책임 명시를 하는 편이 어떨까 생각해 본다. 

 

 

2. 주택임대차표준계약서 개정 (특약, 관리비)

 

1)계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설

 

배경) 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날 발생하는데, 이를 악용하는 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있다.

 

- 주택임대차표준계약서를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하였다.

 

2) 관리비 항목 신설

 

배경) 임대차계약 체결 시 관리비에 대한 정확한 합의가 이뤄지지 않아 임대인이 계약기간 중 임의로 관리비를 산정하거나 증액하는 문제가 발생하고, 이로 인한 관리비 분쟁이 증가하고 있다.

 

- 주택임대차표준계약서에 관리비 기재란을 신설하였다. 계약 체결 전에  당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하여 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방하고자 한다.

 

→ 전·월세 신고제(전세보증금 6천만 원, 월세 30만 원 넘는 계약 시 거래내역신고해야 한다.)로 인한 임대료 인상대신 터무니없는 관리비 인상으로 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 생기곤 했는데 계약서에 미리 명시한다면 안 하는 것보다는 분쟁이 줄 것이다. 하지만 좀 더 저렴하게 들어가고 싶어 하는 임차인과 세금을 내고 싶지 않은 임대인이 마음이 맞는다면 쉽게 사라지지 않을 현상이다.