가계약금

가계약금

1. 가계약금의 정의

2. 가계약은 계약으로 유효하다.

3. 가계약 후 계약해제가 가능한 경우

4. 가계약 후 계약해제가 불가한 경우

5. 가계약시 문자양식

6. 가계약금 받고 계약 해제 시 위약금에 붙는 세금

7. 가계약전 주의할 점

 

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가계약과 가계약금

1. 가계약금의 정의

부동산 매매계약 시 정식계약 체결 전에 미리 매수자의 지위를 선점해놓기 위해 구두로 계약하기로 하고 계약금 중 일정금액을 주고받는 금액을 가계약금이라 통칭한다.

 

2. 가계약은 계약으로 유효하다.

1) 민법 : 쌍방의 의사합치만 있으면 성립해 구두만으로도 성립한다. 가계약금을 주고받았다면 계약성립의 의사합치가 있다고 볼 여지가 있는 것이다.

2) 대법원 : 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 보았다.(대법원 2006.11.24 선고 2005다 39594 판결)

▷ 가계약서나 구두계약 시 매매목적물, 매매대금(계약금, 중도금, 잔금), 매매대금지급시기 정도가 정해졌다면 계약으로서 유효하게 성립하여 구속력을 가진다고 볼 것이다.

 

3. 계약해제가 가능한 경우

1) 가계약으로 계약이 성립하지 않은 경우

본계약의 중요내용(목적물, 대금, 지급시기 등)에 대해 정한 바가 없어 계약이 성립하지 않았다면 교부된 가계약금은 단순한 보관금에 그쳐 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 한다.

2) 계약당사자간 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 해제하는데 합의한 경우

매도자 매수자가 서로 계약을 파기하려는 경우 지불된 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 할 수 있다고 특약(해약금약정)을 했다면 가계약금의 포기나 배액상환으로 파기가 가능하다. 다만 특약에 명시해야 하고, 구두계약 시에는 그런 내용을 녹음해야 하는 것이 좋다. (문자로 계약의 해제는 교부된 가계약금의 포기나 배액상환으로 할 수 있다는 내용을 특약사항으로 적어 동의를 얻은 후 가계약금을 보내야 한다.)

3) 중개사가 무권대리행위로써 가계약금 수수한 경우

중개사가 무리하게 계약을 성사시키기 위해 매도인의 의사를 묻지 않고 매도인을 위하여 가계약금을 수수하는 경우에는 무권대리행위로 본인인 매도인에게 효력이 없는 경우가 있음을 주의해야 한다. 다만 중개사가 매도인으로부터 가계약금 수수를 위임받았다면 매도인에게도 효력이 있다.

 

4. 계약해제가 불가한 경우

1) 매도자와 매수자가 합의하지 않은 경우 가계약금 포기 내지 가계약금의 배액상환으로 해제할 수 없다.

㉮ 매도자가 가계약금 배액상환하고 계약해제하려 한 경우 - 본계약금의 배액을 상환해야 계약이 해제된다.

대법원은 매도인이 계약금의 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서 실제교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제교부받은 계약금이 아니라 약정계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시했다. (대법원 2015.4.23, 선고 2014다 231378 판결)

▷ 이에 따라 대법원은 아파트 매매대금 11억 원 계약금 1억 원으로 정하고 매수인이 가계약금 1,000만 원을 매도인에게 지불한 상태에서 매도인이 일방적으로 해제의사표시를 하고 수령한 가계약금의 배액인 2,000만 원을 공탁하자 매수인이 잔금수령거절을 이유로 매도인에게 해제통지한 사례에서, 매도인이 해약금을 지급하고 계약을 해제하려면 실제 교부받은 가계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원만 상환하면 되는 게 아니고, 약정계약금인 1억 원에서 가계약금으로 받은 1,000만 원을 합한 1억 1,000만 원을 상환해야 해제된다고 보았다. 다만, 1억 1천만 원 전부를 반환케 하는 것은 여러 가지 사정상 부당히 과다하므로 30%를 감액하여 7,700만 원만 상환하면 된다고 최종판결하였다.

㉯ 매수인이 가계약금만 교부한 상태에서 계약해제하려 한경우 - 계약금의 잔액을 지급하지 않는 한 매도인, 매수인 모두 계약해제 불가하다.

대법원의 원칙은 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다.(대법원 2008.3.13. 선고 2007다 73611 판결)

▷ 따라서 가계약금을 교부한 매수인이 해제하려면 계약금 잔액 전액을 교부(공탁) 해야 하고, 수령한 매도인이 해제하려면 받은 가계약금에다 본계약금을 합친 금액을 상환해야만 적법하게 해제가 되는 것이다.

 

5. 가계약시  문자 양식

1) 부동산의 표시 (등기부상 주소 확인)

2) 금액 (매매, 임대)

3) 가계약금 (계약금 중 가계약금액

4) 본계약체결일

5) 중도금 또는 잔금지급일

6) 매도, 매수인 인적사항

7) 매도인 계좌번호

8) 거래약정내용 

㉮ 다른 약정이 없는 한 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약서 작성 전 매도인, 매수인 어느 한쪽이 계약불이행하는 경우는 가계약금을 위약금으로 본다.

㉯ 가계약의 효력은 가계약체결일로부터 본계약이 체결될 때까지 유효하다.

 

 

6. 가계약금 받고 계약 해제 시 위약금에 붙는 세금

1) 매도인이 해제하는 경우 : 매도인에게 받은 계약금 외에 배액으로 받은 위약금이 매수인의 기타 소득이 된다. 매도인이 위약금 지급할 때 지급금액의 22%를 뺀 나머지를 지급하고, 빼놓은 금액은 세무서와 구청에 납부해야 한다. 원천징수영수증의 발급받아 매수자에게 주면 매수인은 다음 해 5월 소득세로 원천징수액에 정산한다.

2) 매수인이 해제하는 경우 : 매수인에게 받은 계약금이 위약금이 되어 매도인의 기타 소득이 된다. 매도인은 그다음 해 5월에 종합소득세 신고만 하면 된다.

▷ 매매계약 후 실거래가 의무신고하는 것처럼 해제 시에도 신고를 해야 하는데, 그럼 과세관청에서 연락이 와서 위약금 관련 정보를 확인한다. 제척기간은 5년이고, 배액배상한 날의 다음날 10일까지 세무서 또는 홈텍스에 신고납부하면 된다. 원천징수를 하지 않으면 최대 10%의 가산세를 내야 한다. 

 

7. 가계약전 주의할 점

지금 같은 매수자 우위시장에서는 가계약금을 넣기 전에 시간을 가지고 생각할 시간이 있어 가계약분쟁으로 시달리지 않겠지만 매도자우위시장이었던 급상승기, 가계약금부터 넣고 보던 시절에는 더 올려 팔겠다는 매도자와 매물을 보지도 않고 가계약금부터 넣었던 매수자의 분쟁이 끊이지 않았다. 매도자든 매수자든 공인중개사든 가계약도 계약이다라는 생각을 가지고 처음부터 신중하게 접근하는 노력이 필요하다. 입금되기 전에 한번 더 생각하고 가계약이라는 생각을 버리고 계약이다라고 생각해야 한다.

 

 

< 참고, 출처 : 영남일보, 닥터아파트 생활 속 부동산 정보 >