올림픽파크포레온(둔촌주공) 중도금대출 가능, 자금계획

2023년 1월 부동산 완화정책 

1. 강남, 서초, 송파, 용산 제외한 전국 비규제지역

2. 전매제한완화 - 강남 3구, 용산구는 3년, 수도권과밀억제구역 1년, 그 외 지역 6개월

3. 분양가 상한제주택 실거주의무폐지(소급적용)

4. 청약특별공급 분양가 관계없이 청약가능 

5. 청약당첨돼도 기존주택 보유가능(1주택)

6. 청약 중도금대출 분양가 관계없이 가능

7. 주택담보대출비율(LTV) 70% 

 

올림픽파크포레온(둔촌주공)의 수혜

기존 입주자 모집공고에서는 전매제한 8년, 실거주의무 2년 규제 적용되었다. 청약결과 일부평형은 2순위 청약에서 예비입주자(공급가구수의 5배)를 채우지 못했지만 17일까지 정당계약 시 이번 규제완화조치로 계약률도 높이 질 것이다.

 

1) 중도금대출가능

최대 12억까지만 가능했던 중도금 대출규제를 풀고 이를 소급적용하기로 했기 때문에 분양가가 12억을 넘어 중도금 대출이 불가했던 올림픽파크포레온 전용 84 청약 당첨자들도 중도금 대출이 가능해질 전망이다. 

 

2) 전매제한완화

입주예정일이 2025년 1월로 입주 전에 분양권을 팔 수 있게 된다.

 

3) 무순위청약 완화 (줍줍)

혹시라도 무순위청약은 무주택요건이 폐지되어 다주택자도 참여할 수 있다.

 

 

입주한다.

84 타입 최고가 분양가격이 13억대이고 계약금 20%인 2억 6천이 필요하다. 나머지는 중도금대출로 9억 정도를 충당하고 잔금 2억 6천을 낸다면 입주가 가능하다. 하지만 중도금대출이 70%가 된다고 해도 DSR은 아직 40%이니 고소득자 외엔 중도금 전액을 대출받아 입주하기는 힘들 것이니 DSR을 잘 체크해 주담대로 갈아탈 때 필요한 금액을 잘 체크해 계획해야 한다.

 

분양권 전매한다. (2023년 11월 _ 당첨발표일로부터 1년)

분양권에 프리미엄이 붙는다면 입주 전에 분양권을 팔아 차액을 남길 수 있다. 전매 시 양도세율이 1년 이상이어서 기본세율로 계산되어 메리트가 있다.(마피가 될 수도 있다는 생각으로 진입해야 한다.)

 

전세 맞춘다.

1만 2천 세대에서 동시에 임대를 내놓게 된다면 예전 헬리오시티입주장 때처럼 전세가가 하락해 전세가율이 낮을 것이니 전세가를 아주 낮게 예상하고 계획해야 할 것이다.

 

무순위청약(줍줍)이 나온다면

나도 줍줍에 도전할 수 있을지 계획을 세워본다. 일단 우리 집이 팔려야 입주가 가능하니 매도가능한지를 체크해 보고, 당장 계약금을 낼 수 있는 여력이 되는지, 우리의 DSR로는 대출이 얼마가 나올지, 입주를 할 수 있을지, 분양권 전매를 한다면 다행이지만 마피가 나온다면 입주해야 하니 입주 후 주택담보대출이자를 감당할 수 있을지를 고민해봐야 하겠다. 2년 후 금리가 지금 같은 고금리라면 힘들 것 같은데 금리가 낮아질 수도 있다는 희망회로를 돌려본다. 일단 줍줍이 나오는지 잘 지켜보고, 지금 당장 계약금이 없다면 11월에 분양권이 마피로 나오면 도전해야겠다.