부동산 공제증서 (ft.전세사기)

부동산 공제증서

「개업공인중개사가 고의 또는 과실로 인해 중개행위에서 사고가 발생했을 경우 손해배상책임을 지도록 되어 있다. (제30조 제1항, 제2항)」

 

부동산 계약 시 계약서, 중개대상물확인·설명서와 함께 교부되는 서류중 하나인 공제증서는 중개사고 시 공제금액의 한도 내에서 배상을 해준다는 의미의 증서이다. 부동산이 개인 간의 직거래도 가능하지만, 공인중개사 사무소를 이용하는 이유는 공인중개사의 도움을 받아 원활한 계약을 하는 것과 문제가 있을 시 공제금액에서 배상받을 수 있기 때문이기도 하다. 주택매매금액상승에 맞춰 공제금액도 올랐지만 보상받기엔 충분치 않은 금액이라 피해가 일어나기 전에 예방하고, 혹시 모를 사고가 일어났을 때 공제에서는 어떻게 보상받을 수 있을지 알아보자.

 

공제사업 (한국공인중개사협회)

1.  보증설정금액

개인 : 공제가입금액 2억원 이상 

법인 : 공제가입금액 4억원 이상(단, 분사무소는 분사무소 마다 2억 원 이상)

종별	계약단위금액
개인	2억원	2억5천만원	3억원
법인	4억원	4억5천만원	5억원

 

2. 보상 한도 및 범위

- 보상한도 :  공제가입자가 가입한 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들의 수 또는 중개계약의 건수나 그 손해액에 관계없이 손해를 입은 각 중개의뢰인들이 협회로부터 보장받을 수 있는 손해배상액의 총합계액은 공제증서에 기재된 공제가입 금액 한도 내에서 배상책임이 있다.

- 중개업소의 1년동안 보상금액이 총 2억 원이라는 의미로 피해자가 많다면 공제금액 한도 내에서 나누어 보상받게 되는 것이다. 공제금액을 모두 소진했다면 중개업자 개인에게 민사로 손해배상을 청구할 수 있다. 

- 보상범위 : 협회가 보상하는 손해의 범위는 공제에 가입한 회원이 부동산 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 금액 중 공제가입자의 과실 비율에 해당하는 금액으로 한다.

- 공인중개사의 과실비율 만큼만 보장함으로 법적으로 과실비율을 따져 손해배상액이 결정된다.

- 공제증서에 있는 보장금액 대신 총 보장금액 중 중개사고로 소진된 금액을 제외하고 남아있는 실보장 금액을 부동산 계약이전에 미리 중개의뢰인에게 알려 피해를 줄이게 하자는 법 개정안이 발의됐다.

 

3. 보상하는 손해 (공제약관 제6조)

협회 공제의 보상책임은 공제가입자가 공인중개사법 제30조 규정에 따라 공제가입자가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하거나, 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그로 인한 손해배상책임 중 제8조의 규정에서 정하는 보상한도 내에서 공제증서에 기재된 사항과 이 약관에 따라 보상한다.

- 사기범들의 등기위조 시 확인을 소홀히 했거나, 중개보조원이 손해를 입힌 경우 등 책임이 발생하는데 손해배상을 받는 의뢰인이 중개사의 고의 과실임을 입증해야 하는 것이 현실적으로 어렵다.

 

4. 보상하지 아니하는 손해 (공제약관 제7조)

1) 법 제3조에서 정하고 있는 중개대상물이 아닌 물건이나 권리 등을 거래함으로써 발생한 손해 (동, 호수가 특정되지 않은 분양권 등)

2) 법 제25조의 규정에서 정하는 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명 의무사항 이외의 업무범위를 벗어난 설명 및 개업공인중개사의 책임특약에 의한 손해

3) 법 제33조의 규정에 의거 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해

 

5. 공제금 청구와 지급 (공제약관 제19조)

1) 중개의뢰인이 손해배상금으로 공제금을 지급받고자 하는 경우 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서·화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류 및 협회가 요구하는 서류를 첨부하여 손해배상금의 지금을 청구할 수 있다.

2) 협회는 제출된 서류 내용의 진위를 검토하고 보상심의위원회의 심의를 거쳐 공제금액 한도 내에서 공제가입자의 과실비율에 해당하는 금액을 공제금으로 지급한다.

 

6. 소멸시효 (공제약관 제21조)

공제금의 지급청구권은 공제사고 발생일로부터 3년으로 지급사유 발생일로부터 3년 이내 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.

- 만약 중개의뢰인이 발생일 당시 문제가 발생한 것을 객관적으로 인지하기 어렵다면 사고의 발생일을 알았거나 알 수 있었을 때부터 소멸시효가 진행된다(판례)

- 공제증서에 가입기간이 지났지만 기존의 가입기간 내에 중개사고가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있다.

 

7. 공동중개 시 공제증서 사본을 교부해야 하는 대상의 범위 

매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 할 것이다. (국토교통부 법령해석)

 

8. 전세사기 시 공제증서의 보상액을 받은 수 있는 사례

1) 집주인이 월세계약을 전세계약인 것처럼 위장해 전세보증금을 빼돌리는 수법인 계획적 전세사기 사례에서 공인중개사가 등기부등본 확인의무를 이행하지 않은 것으로 확인되었던 사례

2) 중개보조원이 집주인으로부터 건물의 월세계약 체결 및 월세수금 등에 관한 권한만을 위임받은 상태에서 세입자에게 전세계약 체결을 위임받은 것으로 속여 전세계약을 맺은 후 전세금을 가로채는 사기행위

3) 신축빌라 전세사기사건과 같이 건설업자와 중개사가 짜고 매매가격보다 높은 전세가로 전세를 맞추면서 바지사장에게 명의를 넘기는 사례

 

공제증서의 효력

마음먹고 치는 사기는 피해자가 한 사람이 아니기 때문에 공제증서에 나와있는 금액을 여러 사람이 나눠야 해서 보상액은 미미 할 수 있다. 계약과정에서 '공제증서까지 있다' 하며 내미는 계약은 의심할 필요가 있다. 공제증서는 말 그래로 최소한의 안전장치일 뿐 우리의 재산을 지켜주지 못한다. 나 스스로 내 재산을 지킬 수 있게 알아야 한다.