전·월세계약 시 체크사항, 별지 _ 2
주택임대차표준계약서(2022.11), 전·월세 계약시 준비사항 _ 1 (tistory.com)
1. 계약체결 시 확인사항 (대항력, 우선변제권)
2. 계약기간 중 확인사항 (차임증액, 묵시적 갱신)
3. 계약종료 시 확인사항
4. 계약갱신거절사유
주택임대차표준계약서 별지
1. 계약체결 시 확인사항
1) 대항력 및 우선변제권 확보
- 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있으며, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 한다.
- 등기사항증명서, 미납국세 ·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 관리자 및 금액을 확인하고 계약체결여부를 결정하여야 보증금을 지킬 수 있다.
※ 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세 ·지방세는 관할세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터등기소에서 확인할 수 있다.
2) 임대차 신고의무 및 확정일자 부여 의제
- 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하여 주택임대차계약을 체결(금액의 변동이 있는 재계약·갱신계약 포함) 한 경우, 임대인과 임차인은 계약체결일로부터 30일 이내에 시군구청에 해당계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고해야 한다.
- 주택임대차계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우, 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없다.
- 대항력(주택인도'이사'+전입신고 후 주민등록을 마치면 다음날 오전 0시부터 생긴다) : 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘
- 전입신고방법 : 인터넷(정부 24), 주민센터(전입신고서, 세대주도장, 전입세대원주민등록증, 운전면허증, 신고인 신분증, 계약서)
- 우선변제권(대항력+확정일자) : 임차주택이 공경매 되는 경우 우선해서 보증금을 변제받는 권리
- 확정일자 받는 법 : 인터넷(인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/, 계약서전자문서로 첨부, 평일 4시 이후에 접수하면 다음근무일에 확정일자가 부여될 수 있다. ), 주민센터(신분증, 계약서)
2. 계약기간 중 확인사항
1) 차임증액청구
계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
→ 계약갱신요구권을 사용하였음에도 불구하고 차임과 보증금을 5%의 범위를 초과하여 증액하였다면 임차인은 그 초과분에 대해 임대인에게 반환을 요구할 수 있으며 임대인은 이를 반환해야 한다. 5%를 초과증액하여 갱신한 계약은 갱신계약으로 볼 수 없고 당사자 간 합의에 따른 갱신계약으로 보아 임차인은 계약만료시점에 계약갱신요구권을 사용할 수 있다. 임대료 5% 상한 규정이 있다고 하여 임대인이 임의로 임대료를 5%까지 증액할 수 있는 것은 아니며 계약서상 기존 임대료와 주변임대계약 시세를 조사하여 비교한 후 합의를 통해 조정한다.
2) 묵시적 갱신 등 (계약갱신에 대한 논의 없는 계약갱신)
- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신된다.
(기존규정은 1개월이고, '20. 12. 10 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용된다.)
→묵시적 갱신요구권에 따른 갱신은 언제든 계약을 해지할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
- 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 아니하는 범위에서만 가능하다.
- 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있다.
3. 계약종료 시 확인사항
1) 보증금액 증액 시 확정일자 날인
계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선 변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 한다.
4. 계약갱신 거절사유
1) 임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 주택의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우
7-1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임대인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
7-2) 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
7-3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8) 임대인 또는 임대인의 직계존속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
→ 임대인은 갱신거절사유가 정당한지 입증해야 하며 실거주의 경우 입증이 없으면 갱신거절이 부당한 것으로 판단된다. 임대인의 현재 거주지에서 퇴거해야 하는 사정 : 임대차계약서, 갱신거절 통지내역 / 직계존비속의 입주사정 : 재직증명서, 진단서, 청첩장, 학교이전증명서류 / 본인의 실거주 의사 확인 정황 : 임차주택에 대한 매매계약 정황, 실제 생활권역 여부
9) 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
별지탐구
친절해진 계약서를 뒷받침해 주는 별지가 첨부되어 있다. 그동안에는 인터넷이나 중개사를 통해 물어야 알 수 있었던 궁금한 사항들에 대해 나와있으니 꼼꼼히 읽어보는 것을 추천한다. 나의 보증금을 지키기 위한 법적인 장치가 이렇게나 되어 있어도 사기를 치는 사람들은 법 사이를 막 빠져나 가니 더 주의를 기울이고 조금이라도 의문이 가는 일은 꼭 짚고 넘어가야 한다.
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