주택임대차표준계약서 중개대상물 확인 · 설명서, 주의사항 _3

전·월세계약 시 체크사항 _ 중개대상물 확인·설명서 _3

 

· 중개대상물 확인·설명서 

· 전·월세계약 주의할 점

 

주택임대차표준계약서(2022.11), 전·월세 계약시 준비사항 _ 1 (tistory.com)

주택임대차표준계약서(2022.11), 전·월세 계약시 준비사항 _ 1

주택임대차표준계약서(2022.11) 별지 (대항력, 확정일자, 계약갱신) _ 2 (tistory.com)

주택임대차표준계약서(2022.11) 별지 (대항력, 확정일자, 계약갱신) _ 2

 

중개대상물 확인 · 설명서 (주거용건축물_임대)

- 공인중개사의 확인·설명의무 : 공인중개사는 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다.

 

1. 개업공인중개사 기본 확인사항

 

1) 대상물건의 표시 - 토지대장, 건축물대장 확인 후 기재

소재지, 면적, 지목, 구조, 방향(거실 앞 발코니 기준), 준공연도, 용도, 내진설계여부 https://www.aurum.re.kr/, 위반건축물 여부(건축물대장)

 

2) 권리관계 - 등기사항증명서 확인 후 기재

- 등기부 기재사항 : 소유권사항과 소유권 외의 권리관계

- 민간임대 등록여부 : 임대인이 소지한 임대사업자 등록증 확인, 없으면 렌트홈https://www.renthome.go.kr/에서 조회가능하다.)

- 계약갱신 요구권 행사 여부 : 주택에 임차인이 있는 경우 임대인으로 부터 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류를 받으면 확인에 체크, 서류를 받지 못할 경우 미확인에 체크한다.

 

3) 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지) - 임대차의 경우에는 생략할 수 있다.

- 용도지역·지구·구역, 건폐율·용적률 상한(서울시 법무행정 서비스 > 도시계획조례 참조기입한다.), 도시·군 계획시설, 허가·신고구역여부(국토부> 정책자료> 훈령예규고시> 투기과열지구 조회가능하다.), 지구단위계획구역, 그 밖의 도시·군관리계획, 그밖의 이용제한 및 거래규제사항

4) 입지조건 : 도로와의 관계, 대중교통, 주차장, 교육시설, 판매 및 의료시설

 

5) 관리에 관한 사항 : 경비실, 관리주체

 

6) 비선호시설(1km 이내) - 화장장, 납골당, 공동묘지, 격리병원, 폐기물처리장, 폐기물소각장, 장례식장은 기피시설이 아니라는 판결이 있다.)

 

7) 거래예정금액 : 거래예정금액, 개발공시지가, 건물공시가격 (임대차의 경우 생략할 수 있다.)

→ 국토교통부 실거래가 공개시스템(국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr))을 통해 계약할 집 시세와 보증금 총액 차이를 확인한다

 

8) 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 : 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 (임대차의 경우 제외한다.)

 

2. 개업공인중개사 세부 확인사항

 

9) 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항

-임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리등을 확인하고, 근저당 등이 설정된 경우 채권최고액을 확인하여 적는다. 그밖에 경매 및 공매 등의 특이사항이 있는 경우 이를 확인하여 적는다.

- 주택임대차표준계약서 맨 앞장 미납 국세·지방세가 있는 경우, 선순위 확정일자가 있는 경우 이곳에 기재한다.

 

10) 내부, 외부 시설물의 상태(건축물) : 임대인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적는다.

- 수도, 전기, 가스, 소방, 난방방식 및 연료공급, 승강기, 배수, 그 밖의 시설물(가정자동화시설의 설치여부)

 

11) 벽면·바닥면 및 도배상태 : 벽면, 바닥면, 도배 ('00년 경과된 아파트로서 미세한 균열이 있다'라고 적으면 도움이 된다.)

→ 계약서 작성 시 10,11번 항목을 꼼꼼하게 작성하고 수리를 청구하며, 전에 살던 임차인의 짐이 빠진 후 동영상이나 사진으로 현상태를 남겨놓는 것이 좋다.

 

12) 환경조건 :  일조량, 소음

 

3. 중개보수 등에 관한 사항

1) 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역 : 중개보수, 실비(권리관계 등 실비로 등기부등본 발급에 소요된 비용인데 소액이라 청구하지 않는다.), 지급시기, 산출내역

→ 공인중개사와 협의한 금액과 같은지, 중개보수 요율표를 확인하여 계산된 금액과 같은지 확인한다. 

 

부동산 중개수수료와 계산법 (tistory.com)

부동산 중개수수료와 계산법

 

4. 계약자 인적사항

- 매도인 : 주소, 성명, 생년월일, 전화번호

- 매수인 : 주소, 성명, 생년월일, 전화번호

- 개업공인중개사 : 등록번호, 성명, 사무소명칭, 소속공인중개사, 사무소소재지, 전화번호

 

 

주의할 점

1) 임대인이 집을 매매해 양수인에게 전세 임대차 계약이 승계되는 경우

- 임차인은 공평의 원칙 및 신의 성실의 원칙에 따라 이의를 제기하고 임대차계약 해지 통보를 할 수 있다고 법원은 판단하고 있다.

- 보증보험에 가입돼있는 경우 매매계약서사본과 신규임대인이 나와있는 등기부등본, 신분증을 신청지점에 가서 변경하거나, 인터넷보증을 통해 임대인 변경이 신청가능하다.

 

2) 임대인과 연락이 안 되거나, 보증금을 돌려주지 못한다 한 경우

- 임대차 기간이 종료된 후 임차권 등기 명령을 신청한다. 신청을 한 후에 주민등록을 옮겨도 대항력을 유지할 수 있다. 임차권등기는 말소를 해도 기록이 남아있어 임대인이 보증금을 반환해 주는 경우가 있다고 한다.

- 그 후에도 보증금 반환을 하지 않는다면 반환소송을 신청하여 판결하고, 판결문으로 강제경매신청을 할 수 있다.

 

3) 나만의 시세파악하기

- 아파트가 아닌 시세를 파악하기 힘든 신축빌라에서 문제가 많이 생기는데 집을 구할 때 여러 집을 보면서 누가 알려준 시세가 아닌 나만의 시세를 파악해 보는 것이 좋고, 너무 비싸거나 너무 싼 곳은 선택하지 않아야 한다.