주택임대차표준계약서(2022.11), 전·월세 계약시 준비사항 _ 1

부동산 임대계약 시 체크사항

1. 임대계약 전 체크사항 (집상태 확인, 등기부등본 확인)

2. 임대계약 시 준비서류 (임대인, 임차인)

3. 임대계약서 집중탐구 (특약사항)

 

부동산 전·월세계약

 

1. 임대계약 전 체크사항

1) 집상태 확인 : 전·월세 계약 전 집을 보러 갔을 때한번 더 꼼꼼하게 집안을 살펴보아야 한다. 수리상태, 수압, 난방, 누수 및 결로, 곰팡이, 주차 등 가계약금 입금 전에 미리 협의하고 수리할 수 있는 부분과 내가 고치고 살 수 있을 부분을 생각해 본 후 계약해야 한다.

- 수압 확인방법 : 화장실 세면대, 샤워기, 싱크대 물을 모두 틀어놓고 변기물을 내려본다. 혹시 기존 임차인이나 집주인이 상주해 있다면 화장실에서만이라도 체크해 본다.

- 난방 확인방법 :  보일러는 온수 틀고 40초 이내에 따뜻한 물이 나오는지 확인해 본다.

- 누수 및 결로, 곰팡이확인방법 : 천장에 얼룩이 있는지 살펴보고, 있다면 누수가 있었는지 수리를 했는지 체크해 본다. 베란다 천장 블라인드와 천장 사이 등을 꼼꼼히 살펴본다.

2) 등기부등본 확인

- 인터넷 등기소http://www.iros.go.kr/나 관할 등기소에서 발급받는다.

- 표제부에서 부동산의 주소, 층, 면적을 확인한다. (건축물대장_정부24https://www.gov.kr/에서 한번 더 확인)

- 갑구 맨 아래 소유자의 이름과 계약자의 이름이 같은지 확인한다. 공동명의의 주택이라면 명의자 두 명의 주민등록증과 대조해 확인한다. 가등기, 신탁, 압류, 가압류등기, 경매개시결정, 임차권등기명력 같은 단어가 보인다면 거래를 피하는 것이 좋다.

- 을구에 근저당등 채권, 채무정보를 확인한다. 채권최고액을 보면 대출금액의 120~130%가 나와있는데 대출금과 보증금을 합친 금액이 집시세의 70% 미만일 때 안전하다고 본다. 다가구주택인 경우엔 다른 세입자의 보증금까지 합친 금액으로 계산해야 하고, 확정일자 순위를 알아봐야 한다.

 

 

2. 임대계약 시 준비서류

1) 임대인 : 신분증, 도장(또는 서명), 공동명의 시 한 명만 참석할 시엔 공동명의 인감증명서가 첨부된 위임장, 임대인 명의 계좌번호

2) 임차인 : 신분증, 도장(또는 서명), 계약금 등

- 계약당일 출력한 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 

 

 

3. 임대계약서 집중탐구

 

1) 임차주택의 표시

- 소재지 / 토지(지목, 면적) / 건물(구조 및 용도, 면적) / 임차할 부분(면적)

- 계약의 종류(신규, 합의에 의한 재계약, 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약_ 갱신 전 임대차계약 기간 및 금액)

→ 계약갱신 시 보증금을 증액하는 경우 기존 보증금의 5%를 초과하지 못한다. 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 행사하기 위해 확정일자를 다시 받아야 한다.

- 미납 국세, 지방세 (있다면 중개대상물 확인설명서 ⑨실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항에 기재)

→ 계약 시에는 임대인의 말을 듣고 체크를 한 후 계약 후 계약서를 가지고 세무서에 가서 확인해야 한다.

- 선순위 확정일자 현황 (해당 있다면 중개대상물 확인설명서 ⑨실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항에 기재)

- 확정일자부여란 (주택임대차계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우에는 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없다.)

 

 

2) 계약내용

 

- 제1조 보증금과 차임 및 관리비 : 보증금 / 계약금 / 중도금 / 잔금 / 차임(월세) / 관리비

→ 집주인이 과세를 피하기 위해 월세를 낮추고 관리비를 낮추는 경우가 많아 관리비를 공개해 분쟁을 줄이기 위해 관리비란이 추가되었다. 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 기존 보증금이 적절하지 않게 된 경우에는 임차인은 보증금의 감액을 청구할 수 있다. 

 

- 제2조 임대차기간 : 임대인은 임차주택을 임대차 목적대로 사용·수익 할 수 있는 상태로  0000년 00월 00일까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 0000년 00월 00일까지로 한다.

→ 계약기간을 1년으로 했더라고 임차인은 기본적으로 2년 거주(1회 갱신 더하면 4년 거주) 할 수 있다. 단, 임차인이 1년의 계약기간이 지나 퇴거하기를 원한다면 그 주장은 유효해 임대인이 보증금을 반환해야 한다.

 

- 제3조 입주 전 수리 : 임대인과 임차인은 임차주택의 수리가 필요한 시설물 및 비용부담에 관하여 다음과 같이 합의한다.

수리필요시설 / 수리완료시기 / 약정한 수리 완료 시기까지 미 수기한 경우(수리비를 임차인이 임대인에게 지급하여야 할 보증금 또는 차임에서 공제, 기타)

→ 누수, 곰팡이, 싱크대 등 수리가 필요한 시설을 계약 전에 확인하고 임대인과 협의 후, 수리여부를 계약서에 기재해 분쟁의 소지가 줄어들게 작성한다.

 

- 제4조 임차주택의 사용·관리·수선

① 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택의 구조변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없으며, 임대차 목적인 주거 이외의 용도로 사용할 수 없다.

→ 임대인의 동의 없이 다시 전, 월세를 준다거나, 셰어하우스, 에어비앤비 등으로 이용할 수 없다.

② 임대인은 계약존속 중 임차주택을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여야 하고, 임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때는 이를 거절하지 못한다.

③ 임대인과 임차인은 계약 존속 중에 발생하는 임차주택의 수리 및 비용부담에 관하여 다음과 같이 합의한다. 다만, 합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다.

= 임대인부담 : 예컨대, 난방, 상하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요 설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 민법 제623조, 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석됨

= 임차인부담 : 예컨대, 임차인의 고의·과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 민법 제623조, 판례상 임차인이 부담하는 것으로 해석됨

④ 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.

 

- 제5조 계약의 해제 :  임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지, 임대인은 계약금의 배약을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

 

 

- 제6조 채무불이행과 손해배상 : 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우의 계약해제는 최고를 요하지 아니한다.

 

- 제7조 계약의 해지

① 임차인은 본인의 과실 없이 임차주택의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다.

② 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하거나 제4조 1항을 위반한 경우 계약을 해지할 수 있다.

→ 월세나 반전세 계약 시 2번의 월세를 못 냈을 경우 임대인이 계약해지 할 수 있다. 하지만 이규정을 위반한다고 해서 강제로 짐을 처분하거나, 퇴거할 수는 없으니 스스로 나가지 않는다면 명도소송을 통해 퇴거시켜야 한다.

 

- 제8조 갱신요구와 거절

① 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다. 다만, 임대인은 자신 또는 그 직계가족직계비속의 실거주 등 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각호의 사유가 있는 경우에 한하여 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다.

② 임대인이 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호에 따른 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

③ 제2항에 따른 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의 3 제6항에 의한다.

→ 갱신거절 당신 월차임의 3개월 분에 해당하는 금액과 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간의 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 큰 금액이다.

 

- 제9조 계약의 종료 : 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다.

→ 원상회복의 의무는 분쟁의 소지가 많으니 많은 사례들을 참고해 나에게 맞는 특약사항을 적용해야 한다. 원상회복의무라는 것이 계약당시와 똑같이 반환해야 한다는 의미는 아니다. 벽지나 바닥에 생긴 스크레치나 변질된 색까지 수리해야 할 의무는 없다. 고의, 부주의, 비정상적 사용으로 기물이 파손된 경우에 생기는데 건물 노화로 인한 누수는 임대인이, 에어컨 누수 및 싱크대 누수방치로 인한 바닥부식비용은 임차인이 부담해야 한다. 임대인은 임차인이 애완동물을 키우고 있다거나 흡연이 걱정된다면 특약으로 정해놓고, 임차인은 이사 전 동영상이나 사진을 찍어둔다면 이사 전 상태를 확인할 수 있어 분쟁이 생겼을 때를 대비할 수 있다.

→ 원상복구 하지 않았다고 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있는데 임대인은 계약완료 시 보증금을 돌려줄 의무가 있기 때문에 원상복구를 하지 않았더라도 수리비를 뺀 나머지 보증금이라도 돌려줘야 한다. 돌려주지 않으면 계약만료 시부터 지연이자가 발생하고 손해배상청구를 할 수 있다.

 

- 제10조 비용의 정산

① 임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다.

② 임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 임대인(소유자인 경우)에게 반환 청구할 수 있다. 다만, 관리사무소 등 관리주체가 장기수선충당금을 정산하는 경우에는 그 관리주체에게 청구할 수 있다.

 

- 제11조 분쟁의 해결 : 임대인과 임차인은 본 임대차계약과 관련한 분쟁이 발생하는 경우, 당사자 간의 협의 또는 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 통해 호혜적으로 해결하기 위해 노력한다.

 

- 제12조 중개보수 등 : 중개보수는 거래가액의 00%인 0000원으로 임대인과 임차인이 각각부담한다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

 

- 제13조 중개대상물 확인·설명서 교부 : 개업공인중개사는 중개대상물 확인·설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서) 사본을 첨부하여 0000년 00월 00일 임대인과 임차인에게 각각 교부한다.

 

 ※ 특약사항

· 주택을 인도받은 임차인은 0000년 00월 00일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.

· 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.

· 주택 임대차 계약과 관련하여 분쟁이 있는 경우 임대인 또는 임차인은 법원에 소를 제기하기 전에 먼저 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청한다. (주택임대차분쟁조정위원회 조정을 통할 경우 60일(최대 90일) 이내 신속하게 조정 결과를 받아볼 수 있다.) 주택임대차분쟁조정위원회 (hldcc.or.kr)

· 주택의 철거 또는 재건축에 관한 구체적 계획

· 상세주소가 없는 경우 임차인의 상세주소부여 신청에 대한 소유자 동의 여부

 

3) 계약일 / 임대인/ 임차인/ 개업공인중개사

본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명날인 후 임대인, 임차인, 개업공인중개사는 매 장마다 간인하여, 각각 1통씩 보관한다.

→ 계약서에 기재된 나의 정보를 먼저 확인한 후 임대인의 이름이 주민등록증, 등기부등본상과 같은지 꼭 확인하자. 중개업자의 사업자등록번호와 벽에 걸려있는 사업자등록증이 일치하는지 확인한다.

→필요 부분에 도장을 찍고 계약서 위조를 방지하기 위해 임대인 임차인, 중개업자가 계약서 맨 앞장을 나란히 두고 계인하고, 여러 장인경우 앞장을 반으로 접어 접힌 중간 부분에 간인한다.

 

 

- 추가 특약사항

· 전세대출이 일어나지 않을 경우, 계약은 파기되고 계약금은 반환한다.

· 현 시설 상태에서 임대한다.

· 벽걸이 티브이 설치는 불가하다.

· 반려동물 불가 또는 허용 시 훼손된 부분 원상 복구한다.(퇴실 시 냄새제거 청소)

· 임차인의 사용 부주의로 인한 시설물 분실이나 훼손 시 변상 또는 복구한다. (음식물 또는 출입문 카드분실)

→  주택임대차 보호법에서는 임차인에게 일방적으로 불리한 약정을 효력이 없고, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다고 해 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없을 수 있다.

 

 

2022년 11월 개정된 주택임대차표준계약서

기존 임대계약서보다 확실히 친절해졌다. 특약사항에 꼭 넣어야 했던 보증금보호와 갱신여부, 수리비 등 분쟁에 소지가 많았던 부분들을 계약 시에 확인하고 넘어갈 수 있게 해 놓은 점은 도움이 된다. 이제 의문이 생기는 부분이 있다면 계약서를 살펴보면 해결될 일들이 많을 것이다. 연일 뉴스에 나오는 전세사기들로 새로운 집으로 이사가 두려워져 더 나은 컨디션의 집으로 이사 가고 싶은 마음이 사라진다. 법적으로 정해진 몇 가지들이 전보다는 우리의 권리를 지켜줄 테지만 계약이 끝나기 전까지 세세하게 살펴보고 내 권리는 내가 지킨다는 마음으로 진행해야 한다. 새로운 계약서로 작성하자고 요구하면 기존의 틀을 유지하고 싶어 하는 부동산에서는 반색할 수도 있다. 하지만 임차인이 잘 구해지지 않는 요즘 같은 시기에 요구한다면 들어줄 것이다. 이 계약서가 지금부터 잘 정착을 한다면 훗날 요구하지 않아도 이 계약서로 계약을 하게 될 테니 지금부터 노력해 보자.