부동산 매매계약 _ 중개대상물 확인 · 설명서 _ 2

부동산 매매계약 시 체크사항 _ 2

 

부동산 매매계약서 탐구, 계약 시 준비사항 _ 1 (tistory.com)

부동산 매매계약서 탐구, 계약시 준비사항 _ 1

 

1. 중개대상물 확인 · 설명서 (주거용 건축물)

 

- 공인중개사의 확인·설명의무 : 공인중개사는 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다.

- 실제거래가격 신고 : 실제거래가격은 매수인이 매수한 부동산을 양도하는 경우 취득당시의 실제 거래가격으로 보아 양도차익이 계산될 수 있음을 유의해야 한다.

 

중개대상물 확인설명서_1

1) 기본 확인사항

- 대상물건의 표시(토지이용계획, 건축물대장 확인 후 기재) : 소재지, 면적, 지목, 구조, 방향(거실 앞 발코니 기준), 준공연도, 용도, 내진설계여부(2017년 1월 20일 이후로 건축허가, 용도변경이 생긴 건축물은 대자에 내진설계여부를 기재하도록 되어 있는데 없으면 '해당내용 없음'으로 기재한다), 위반건축물 여부/ 위반내용(위반건축물의 경우 건축물대장 2번째 장에 위반사항에 대해 기록되어 있다.)

- 권리관계(등기사항증명서 확인 후 기재) : 등기부 기재사항(소유권사항과 소유권 외의 권리관계, 민간임대 등록여부(임대인이 소지한 임대사업자 등록증 확인, 없으면 렌트홈에서 조회가능하다.), 계약 갱신청구권 행사 여부(매도인이 확인 후 알려줘야 한다.)

- 토지이용계획 공법상 이용 제한 및 거래규제에 관한 사항 : 용도지역·지구·구역, 건폐율, 용적률 상한(서울시 법무행정 서비스> 도시계획조례에서 참조하여 기입한다.), 도시·군 계획 시설, 허가·신고구역여부(국토부> 정책자료> 훈령예규고시> 투기과열지구로 조회가능하다.), 투기지역 여부(기획재정부> 정책게시판> 세제> 투기지역으로 조회 가능하다.), 지구단위계획구역, 그 밖의 도시·군 관리계획, 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항

 

 

중개대상물 확인설명서_2

- 입지조건 : 도로와의 관계, 대중교통, 주차장, 교육시설, 판매 및 의료시설

- 관리에 관한 사항 : 경비실, 관리주체

- 비선호시설 (1km 이내) (화장장, 납골당, 공동묘지, 격리병원, 폐기물 처리장, 폐기물소각장등, 장례식장은 기피시설이 아니라는 판결이 있다.)

- 거래예정금액 등 : 거래예정금액, 개발공시지가, 건물공시가격(주거용 - 부동산가격알리미)

- 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 : 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 (재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준 대상물건 소유자가 납세의무를 부담)

 

 

2) 세부확인사항

- 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항 (법정지상권, 유치권, 임대차, 토지에 부착된 조각물 및 정원수, 계약 전 소유권 변동여부등을 적는다.)

- 내부, 외부 시설물의 상태(건축물) : 수도, 전기, 가스, 소방, 난방방식 및 연료공급, 승강기, 배수, 그 밖의 시설물(가정자동화시설의 설치여부)

 

중개대상물 확인설명서_3

- 벽면·바닥면 및 도배상태 : 벽면, 바닥면, 도배 ('00년 경과된 아파트로서 미세한 균열이 있다.'라고 적으면 분쟁예방에 도움이 된다.)

- 환경조건 : 일조량, 소음

 

3) 중개보수 등에 관한 사항

- 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역 : 중개보수, 실비(권리관계등 실비, 등기부등본 발급에 소요된 비용 등인데 보통은 금액이 적어서 청구하지 않는다.), 지급시기, 산출내역 (중개보수는 시도조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있다.)

 

4) 계약자 인적사항

- 매도인 : 주소, 성명, 생년월일, 전화번호

- 매수인 : 주소, 성명, 생년월일, 전화번호

- 개업공인중개사 : 등록번호, 성명, 사무소명칭, 소속공인중개사, 사무소소재지, 전화번호