부동산 매매계약서 탐구, 계약시 준비사항 _ 1

부동산 매매계약 시 체크사항

1. 매매계약 전 체크사항 (등기부등본확인)

2. 매매계약 시 준비서류 (계약/ 잔금)

3. 매매계약서 집중탐구 (특약사항)

 

 

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부동산 매매계약

 

1. 매매계약전 체크사항 

1) 인터넷 등기소 www.iros.go.kr 들어가서 발급(수수료 1,000원) 받거나, 관할 등기소에서 발급받는다.

2) 표제부에서 부동산 주소, 층, 면적 확인한다.

3) 갑구 맨아래 매도인 이름과 등기부상 소유자의 이름이 동일한지 확인한다. 혹시 공동소유자가 있는 경우 소유자별 지분도 확인한다. 

4) 을구에 근저당권등 채권, 채무정보를 확인한다. 글자에 선이 그어져 있다면 해지되었다는 뜻이다.

5) 부동산에서 발급해서 줬다면 하단의 발급날짜를 확인해 보자.

 

2. 매매계약 시 준비서류

1) 계약 시 준비서류

- 매도인 : 신분증, 도장, 통장 또는 계좌번호, 임차인이 거주하고 있다면 임대차계약서

- 매수인 : 신분증, 도장

2) 잔금 시 준비서류

- 매도인 : 등기권리증, 인감도장, 부동산매도용 인감 1통(매수인이름, 주민번호, 주소포함 발급), 주민등록초본 1통(전주소포함), 일반인감증명서 1통 (근저당말소시필요)

- 매수인 : 도장, 주민등록등본, 가족관계증명서 1통

3) 공동명의 잔금 시 준비서류

- 매도인 : 등기권리증, 인감도장 2, 부동산매도용 인감 각각 1통(매수인이름, 주민번호, 주소포함 발급), 주민등록초본각각 1통(전주소포함), 일반인감증명서 각각 1통 (근저당말소시필요)

- 매수인 : 도장, 주민등록등본, 가족관계증명서(상세) 1통

4) 매수인 주택담보대출 시 필요서류

- 인감 2통, 초본 1통, 등본 1통, 가족관계증명서, 전입세대열람(계약서 첨부해 동사무소에서 발급), 매매계약서, 신분증, 인감도장, 재직증명서, 소득금액증명원(계약 전년도 2년도)

- 공동명의자 : 인감2통, 등본 1통, 초본 1통, 신분증, 인감도장

 

3. 매매계약서 집중탐구

1) 부동산의 표시

- 소재지 / 토지의 지목, 대지권, 면적 / 건물의 구조, 용도, 면적등을 정확히 기재한다.

- 주소와 구조등을 기재할 때 건축물대장의 내용을 기재해야 한다.

 

2) 계약내용

- 제1조 매매대금 및 지급시기 : 매매대금/ 계약금/ 중도금/ 잔금/ 융자금의 액수와 지급일을 기재한다.

· 계약금 영수자 칸에 매도인의 도장을 받아놓으면 계약서를 영수증으로 대체할 수 있으니 기억해 두자.

· 잔금일은 여유 있게 잡는 것이 좋다.

· 금액 위에 도장을 찍지 말자. 금액 수정 시에 수정 후 도장을 찍는 경우가 많아 악용하는 사례가 있다.

- 제2조 소유권이전 : 매도인은 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 위 부동산을 인도하여야 한다.

- 제3조 제한권 등 소멸 : 매도인은 소유권의 행사를 제한하는 사유나 공과금 기타 부담금의 미납이 있을 때에는 잔금 수수일 이전까지 그 권리의 하자 및 부담등을 제거하여 완전한 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 달리 양정한 경우에는 그러하지 아니한다.

- 제4조 제세공과금 : 위 부동산에 관하여 발생한 수익과 조세공과 등의 부담금은 부동산의 인도일을 기준으로 하여 그전까지의 것은 매도인에게 그 이후의 것은 매수인에게 각각 귀속한다. 단, 지방세 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 따른다. 

- 제5조 부동산의 인도 : 매도인은 계약당시 매매 물건에 부속하는 부속물, 시설일체를 인도하여야 한다. 매도인은 위 부동산에 대하여 폐기물 등을 처리하고 통상적인 청소를 하고 난 후에 인도하여야 한다.

- 제6조 계약의 해제 : 매수인이 매도인에게 계약당시 계약금 또는 보증금 명목으로 금전이나 물건을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

- 제7조 채무불이행과 손해배상 : 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고, 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해 배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

- 제8조 중개보수 : 개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한 중개보수는 본 계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효, 취소 또는 해지되어도 중개보수는 지급한다. 공동 중개인 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다.

- 제9조 확인설명서 등 교부 : 개업공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 거래체결과 동시에 거래당사자 쌍방에게 교부한다. (교부일자 적어준다.)

 

3) 특약사항

- 거래에 필요한 특이사항을 적어준다. 꼼꼼히 읽어보고 나에게 불리한 내용이나 이해 안 되는 내용이 있는 경우에는 상호협의하에 특약사항을 바꿔야 한다. 집주인의 계좌번호를 적어놓으면 중도금, 잔금 시 편리하다.

- 특약사항의 예

· 현 시설 상태에서의 계약이며 매수인과 현장 방문 후 계약함.

· 현 상태에서 매매하기로 하며, 중대한 하자(누수, 결로, 곰팡이 등) 발생 시에는 매도자가 6개월 내에 책임지고 보상한다.

· 세입자 전세만기(2023년 1월 1일) 시 집을 비우지 않으면 매도인이 책임지기로 한다.

· 매수자가 소유권이전등기를 마치기 전까지 부동산에 관한 권리에 변동이 있을 경우 계약은 무효로 한다.

· 현재 근저당 1순위 하나은행, 채무금액 1억이며, 이 근저당은 잔금일에 말소한다.

· 잔금 시까지 각종공과금은 잔금일기준으로 매도자가 정산한다.

· 일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도자는 계약금 배액배상을 위약금으로 약정하고, 매수자는 계약금을 위약금으로 약정한다.

- 특약사항이 많은 경우 별지첨부라고 적고 별지로 첨부한다.

 

4) 계약일 

본계약을 증명하기 위하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명·날인 후 매도인, 매수인 및 중개업자는 매장마다 간인하여야 하며, 각각 1통씩 보관한다.

0000년 00월 00일

 

5) 매도인, 매수인, 중개업자 정보

계약서에 기재된 나의 정보를 먼저 확인한 후, 매도인의 이름이 주민등록증, 등기사항전부증명서상과 같은지 꼭 확인하자. 중개업자의 사업자등록번호와 벽에 걸려있는 사업자등록증이 일치하는지 확인한다. 

 

6) 계인, 간인

필요한 부분에 도장을 찍고 마지막으로 계약서 위조를 방지하기 위해 매도인, 매수인, 중개업자가 계약서 맨 앞장을 나란히 두고 계인한다. 여러 장인 경우 앞장을 반으로 접어 접힌 중간 부분에 간인한다.

 

 

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부동산 계약서

부동산 투자를 주로 하는 사람들이 아니고서야 매매계약서를 접할 일 이 많지는 않을 것이다. 모든 계약서가 그렇듯 깨알같이 보이는 글씨는 계약을 하러 모인자리에서는 더 보이지 않는다. 미리 읽어보고 간다면 본격적인 계약을 하기 전에 내가 원하는 바를 협의할 수 있고 그것을 특약으로 넣을 수 있을 것이다. 혹시 모를 상황을 대비해 미리미리 공부해 둔다면 훗날 내 재산을 지키는 데 큰 도움이 될 것이다.