아파트 전세대출 / 반전세, 월세 계산법

아파트 월세 계산법

전세자금 대출의 금리인상과 주택 가격 하락으로 깡통주택이 걱정되는 이 시점에 전세대출이자보다 저렴한 월세, 반전세를 구하는 것이 이득인 요즘이다.

2022년 11월인 지금 전세자금 대출의 이자와 월세를 비교해보기로 한다.

 

전세자금 대출 

1. 케이뱅크 전세대출

- 변동금리, 만기상환

- 최저, 최고 - 3.61%

- 한도 2억2천2백만원

- 1억 대출 시 월 이자상환액 - 300,833원

 

2. 카카오 뱅크 전월세 보증금 대출

- 변동금리, 만기상환

- 최저, 최고 - 4.21%

- 한도 2억 2천2백만 원

- 1억 대출 시 월 이자 상환액 - 350,833원

 

3. KB국민은행 - KB주택 전세자금 대출

- 변동금리, 만기상환

- 최저 4.39% / 최고 5.79%

- 대출한도 4억 4천4백만 원

- 1억 대출 시 월 이자 상환액 - 365,833 ~ 482,500원

 

※ 지금은 3%대의 대출이 있긴 하나 변동금리이니 월세전환율이 3% 이내로 계약을 할 수 있다면 월세 계약을 하는 것이 이득이겠다.

 

전월세 전환율

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임인 월세로 전환하는 경우의 비율을 말한다.

전월세 전환율은 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 때 전세를 반전세나 월세로 전환하는 경우 적용되며,

신규계약에는 적용되지 않는다.

반대로 월세의 전부 또는 일부를 보증금으로 전환할 때는 적용되지 않지만,

전환하려는 보증금의 적정성을 판단하기 위한 참고기준으로 사용된다.

 

전월세 전환율 한도

주택과 상가의 전월세전환율은 대출금리와 경제여건 등을 고려해 정한 비율과 한국은행 기준금리에 일정 이율을 더하거나 곱한 비율 중 작은 것을 한도로 한다. 2020년 9월 29일 주택임대차 보호법 시행령의 개정으로 주택의 전월세 전환율 한도 산정 시 한국은행 기준금리에 가산되는 이율이 기존 3.5%에서 2%로 인하되었으니 유의하시기 바란다.

 

주택 : MIN [한국은행한국은행 기준금리 + 2%, 10%]

주택임대차 보호법 제7조의 2및 주택임대차 보호법 시행령 제9조

※ 한국은행 기준금리 3.00% (2022.10.12)

 - 법에서 정하는 상한선은 기준금리 3%+2% = 5%가 되었다. 단, 이는 상한선이고, 기존 임대차 계약 전환 시 이용한다.

 → 신규계약을 체결하거나 임차인이 바뀌는 경우 전환율 규정은 적용되지 않는다.

 

신규계약 시 기존에는 2.5% 전환율이 기본이었다면 상한선이 5%대인 이 시점엔 현장에서 얼마 정도의 전환율로 나와있는지 알아보자

동호수가 다른 물건이지만 비교를 해보자면 전세 12억에 나온 물건이 반전세 4억/250에 나와있는 걸 계산해보면 

8억  →  250만 원 (월세 전화율 3%이 조금 넘는다.)

비슷한 물건으로 전세 2억 9천 월세 2천/100 물건을 계산해보면 

2억 7천 → 100만 원 (월세전환율이 3.7% 정도 된다.)

 

월세가 인기가 많아진 이 시점엔 월세전환율이 2.5%에서 4% 안으로 서서히 상승 중인 것을 볼 수 있다.

매매가와 전세가가 많이 차이가 안 나고 월세전환율이 3% 정도라면 반전세, 월세로 계약하는 것이 좋을 것 같다.

계약을 앞두고 있다면 조금 서두르는 것도 좋을 것 같다.

 

하나 모든 일은 서두르면 탈이 나기 마련이다.

내가 무리가 되지 않는 선에서 내가 관심 있게 보고 있던 아파트가 매매가와 전세가가 붙어간다면 계약 끝나는 시기에 매수를 고민해보는 것도 좋을 것 같다.

언젠간 금리는 안정이 될 것이고, 월세, 반전세, 전세시장에서 2~4년마다 불안감을 가지고 가는 것보다 매수해 장기적으로 하락기를 버티고 상승기를 기다리는 것도 하나의 방법이 될 것이다.

 

월세로 갈아타면 목돈이 내손에 들어오게 된다.

투자의 적기라고 부자들은 현금을 지니고 있다고 여기저기 싸 보이는 투자처들이 보일 수 있다.

그동안 내가 공부가 되어 있는 상황이라 확신이 든다면 모를까 확신도 없고, 지식도 없고, 돈만 있는 상황이라면 제발 이율많이 주는 예금에 가입하는 것을 추천한다.

그리고 그 돈이 더 일 할 수 있게 투자 공부를 시작하자.

공부는 끝이 없긴 하지만 2~4년 동안 꾸준히 한 공부는 그때 만약 하락장이 끝나 상승장이 온다고 해도, 지금보다 더 오른다고 해도, 지금 하는 선택보다 더 큰 이득을 가져다줄 것이다.

 

인생의 모든 것은 선택이다.

나의 선택이 가족의 미래가 달려있다는 막중한 책임감을 가지고 공부하자.