22.11.10 부동산 대책 발표
1. 안전진단 / 평가항목 조정 등을 포함한 개선방안 연내 조기 마련
- 현황 : 구조 안정선 비중 상향(50%), 공공기관 적정성 검토 도입 등 규제 강화 이후 통과율이 크게 하락하며 정비사업 위축
- 개선 : 평가항목 조정, 공공기관 적정성 검토 개선(현재는 정밀안전진단상 D등급 분류 시 '공공기관 적정성 검사'를 의무적으로 받아야 안전진단 통과가 가능했으나 이젠 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행)
- 조치사항 : 부처협의. 연구용역 등을 거쳐 조기 발표 추진한다 (12월)
▶▷ 안전 진단 완화로 인해 재건축 추진에 도움이 되어 공급량에 대한 기대가 늘어날 듯 하나 당장의 공급량이 늘어나진 않을 예정이라 하락기가 온다면 안전진단을 통과한 단지들이 기대감으로 하락폭이 좀 둔화되지 않을까 한다.
2. 사전청약 / 사전청약 부담 완화를 통해 주택분양물량 분산 유도
- 현황 : 주택 조기공급 위해 공공택지 사전청약을 의무화하고 있으나, 수요는 감소하는 반면 분양은 최근 2~3년 내에 집중
- 개선 : 분양물량 분산을 위해 향후 매각하는 공공택지는 사전청약의무폐지, 기매각 택지는 의무 완화(6개월→2년)
- 조치사항 : LH공공택지 공급조건 개정(11월)
▶▷ 공공택지의 사전청약이 의무화가 폐지되면서 분양물량이 몰리는 것을 분산시킨다는 의미인데 기업들이 조금은 숨통이 트이지 않을까 생각되지만 공급물량은 좀 더 줄지 않을까 생각이 든다.
3. 등록임대사업제 정상화 / 연내 합리적 개편방안 마련
- 현황 : '20년 이후 등록 임대사업자 혜택 지속 축소
- 개선 : 과거 지원제도 운영 시 효과, 매매 및 임대차 시장 상황 등 다양한 여건을 감안하여 연내 합리적 개편방안 마련
- 조치사항 : 등록대사업자 정상화 방안 발표 (12월)
▶▷ 투자자들이 거래에 참여하기 위해 등록 임대사업자 정상화 방안을 발표한다고 하는데 지켜봐야 할 듯하다.
4. 규제지역 / 서울 및 서울 연접 일부 제외한 규제지역 해제
- 현황 : 투지과열39곳, 조정대상지역 60곳 등 규제지역 운영 중
- 개선 : 서울 및 연접 일부 제외한 수도권 지역 중심으로 해제
- 조치사항 : 서울, 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정 (11월 14일부터 효력 발생)
▶▷ 제일 파격적인 대책이 아닌가 생각 든다. 조만간 서울 일부 지역도 해제될 듯한데 수요가 움직일지는 좀 더 지켜봐야 할 듯하다.
규제지역 해제의 가장 큰 이점은 주택 분양권 전매, 다주택자의 세금 중과 규정 감면이 있다.
정부에서 사라고 사라고 하면 더 안 사고 싶으나 상승장엔 사라고 풀어줬을 때 산사람이 승자였다. 공부하고 자금을 마련하자.
5. 대출규제 / 기발표 된 LTV 규제 완화 방안을 연내 앞당겨 시행
- 현황 및 개선 : 규제지역 내 주택 가액별로 차등화되어 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화
- 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제
- 조치사항 : 내년 초 (12월 1일 조기 시행), 은행업 감독규정 개정
| 주택가격 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제지역 | ||||
| 현행 | 개선 | 2주택이상 | 현행 | 개선 | 2주택이상 | ||
| 9억원 이하 | 40% | 50% | 0% | 50% | 50% | 0% | 70% |
| 9억원 초과 | 20% | 30% | |||||
| 15억 초과 아파트 |
0% | 30% | |||||
▶▷ 서울, 성남(분당, 수정), 과천, 광명, 하남 제외하고는 LTV(주택담보대출비율)는 70% 까지 대출을 받을 수 있고, 서울도 9억 이상 모두 50% 대출이 가능하다.
단, DTI(총부채상환비율-단순 소득 대비 원리금)는 조정대상지역은 50%, 비규제 지역은 60%이다.
고소득자에게만 이득이 될 수 있다. 소득을 올리자!!
6. 무순위 청약 / 거주지역 요건을 폐지하여 청약 대상자 확대
- 현황 : 청약시장 과열 방지 등을 위해 규제지역 내 청약 무순위 자격을 '해당 시. 군 거주 무주택자'로 제한 중
- 개선 : 거주지역 요건을 폐지하고, 청약 반복 부담 완화 위해 명단 파기시점을 연장하는 한편, 예비당첨자 범위도 대폭 확대
| 구분 | 현행 | 개선 |
| 무순위자격 | 해당 시.군 거주 + 무주택자 | 무주택자 |
| 명단파기 | 최초계약일 60일 이후 | 최초계약일 180일 이후 |
| 예비당첨자수 | 세대수의 40% 이상 | 세대수의 500% 이상 |
- 조치사항 : 주택공급에 관한 규칙 개정
▶▷ 줍줍 하려고 위장 전입하는 일이 줄겠지만, 당해 요건을 가지고 기다리던 주민들에게는 좋은 소식은 아닐 것 같다. 한쪽에 이득이 가면 다른 한쪽에선 불이득이 가는 상황이니 어쩔 수 없는 일이다.
지금은 미분양이 걱정되는 시기니 미분양을 막을 수 있게 풀어주는 것이 좋을 듯하다.
7. 생애최초 지원 / 생애최초 주택구입자에 대한 세제 지원 요건 완화
- 현황 : 생애최초 구입자에 대한 세제. 금융 지원방안 시행 중 (취득세 감면, LTV 완화 - 80% 및 한도 확대 - 6억)
- 개선 : 실수요자 지원 확대 위해 취득세 감면 추징 예외 요건 완화
| 구분 | 현행 | 기발표개선 | 금번추가개선 |
| 가액기준 소득기준 |
3억원이하(수도권4억이하) 연소득 7천만원 이하 |
폐지 | 없음 |
| 감면율 | 50%`~100% | 100% | |
| 감면한도 | 200만원 한도 | 없음 | |
| 추징사유 | 3개월 내 미입주 시 추징 | 없음 | 기존임대차 권리관계 따른 입주지연 시 추징 예외 요건 완화 |
▶▷ 생애 최초 구입자들에게 뭔가 혜택을 많이 주는 것 같지만 막상 별게 없었는데, 이제는 조금은 혜택을 받아볼 수 있지 않을까 싶다.
8. 서민. 실수요자 LTV우대 / LTV 한도를 4억 → 6억 원으로 상향
- 현황 : 규제지역 내 서민. 실수요자의 경우 LTV 규제가 +20% P 추가 완화되나, 이와 함께 총액한도도 별도로 설정(4억)
- 서민. 실수요자 : 소득 - 부부합산 9천 이하, 주택가액 - 투기과열지구 9억/ 조정지역 8억 이하
- 다만, LTV 50% 일원화 후 총액 한도로 인해 제도 효과 저해
(예 : 9억 주택 - 일반세대주 : 최대 4.5억 대출 가능 9억X50%=4.5억 / 서민. 실수요자 총액한도 적용되어 최대 4억 대출 가능)
- 개선 : 서민. 실수요자 대상 우대 대출한도를 6억 원으로 확대
▶▷ 대출을 풀어주니 쉽게 옮겨 타진 못하겠지만 계산기가 돌려지긴 한다. 전엔 달라 빚을 빌려서라도 가고 싶다는 말을 농담처럼 했는데 고금리긴 하지만 달라 빚 까진 안 얻어도 되겠다.
9. 청년 전세 특례보증 / 청년전세 특례보증한도를 1억→2억 원으로 확대
- 현황 : 무주택 청년 대상으로 저리의 전세대출을 지원하기 위한 청년 맞춤형 전세대출보증을 1억 원 한도로 운영 중
1) 대상: 만 34세 이하 무주택 세대주, 연소득 7천만 원 이하
2) 조건 : 임차보증금 7억(지방 5억) 이하 + 임차보증금 5% 이상 지급한자
3) 보증한도 : 1억 원
4) 보증료율 : 최저 보증료율 적용 (0.002%)
- 개선 : 청년 맞춤형 전세대출 보증한도를 2억으로 확대
10. 보유주택 담보대출 / 생활안정. 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화
- 현황 : 생활안정자금 목적 주담대의 경우 규제지역과 무관하게 최대한도 2억 원 적용
= 집주인 전세보증금 반환 목적의 경우 2억원 초과 가능하나 규제지역, 주택 가격, 보유주택 등에 따라 엄격한 조건부과
※ 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 현황
1) 투기. 투기과열지역 내 15억 초과 아파트에 대해 한도 2억 원 제한
2) 규제지역 내 9억 초과 주택의 경우 3개월 내 전입 의무 부과
3) 규제지역 매 2 주택자의 경우 다른 보유주택 처분 의무 (3 주택 이상은 대출 제한)
- 개선 : 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출한도(2억 원) 폐지 후 기존 LTV.DTI 틀 내에서 관리
= 투기. 투기과열지구 15억 초과 아파트 주담대 허용에 맞추어 15억 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용
11. 임차보증금 반환 대출보증 / 대출보증 한도 1→2억 원으로 확대
- 현황 : 임차보증금 반환 목적 대출에 대해 보증금 반환보증을 운영하고 있으나 대상 및 지원 수준 한정적
1) 집주인 보유 주택의 담보가치 상실 위험에 따른 금융기관의 주담대 취급 거부 방지
2) 12억 원 이하 주택에 대해 최대 1억 원까지 가능
- 개선 : 임차보증금 반환 대출 보증 한도를 1→2억 원으로 확대
12. 주담대 채무조정 / 주담대 채무조정 대상을 보다 탄력적으로 산정
- 현황 : 6억 원 이하 주 택차 주에 대해 은행권 자체 채무조정 시행
※ 주택담보대출 채무조정 제도
1) 대상 : 주택 가격 6억 원 이하 1 주택자
2) 사유 : 실직, 폐업, 질병 등
3) 채무조정 조치 : 차주 상황에 따라 분할상환, 원금 상환유예 (최대 3년)
- 개선 : 매출액 급감, 금리 상승 등에 따른 상환부담 급증으로 주담대 원리금 정상 상환이 곤란한 차주에게도 채무조정 적용 (상환 곤란 차주 해당여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환부담 수준, 매출액 및 소득 변동 수준 등 다양한 특성을 종합 검토하여 설정)
▶▷ 주택 가격이 6억 원 이하인 것을 조금 더 완화해주면 좋겠다. 한 9억 정도까지?
13. 특례 보금자리론 / 기존 정책모기지와 통합한 신규 상품 출시
- 현황 : 안심 전환 대출 요건을 완화 → 2단계 접수 개시 중
- 개선 : 내년부터 안심 전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합하여 '특례 보금자리론'으로 운영
(기존 보금자리론 대비 주택 가격. 소득요건 등을 확대 운영 → 금리 인상기 서민. 실수요자 주거 안정망 강화)
▶▷ 내년에는 9억까지 될 수도 있다고 하는데 지켜봐야겠다.
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