양도소득세 / 1가구1주택 / 고가주택

양도소득세

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.

- 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세한다.

- 따라서 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

 

비과세 되는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

- 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외된다.

- ’ 17.8.3.이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

- ’21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고

   최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 한다.

- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지,

   도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는1세대 1 주택의 범위로 보게 된다.

 

 

양도소득세 세액계산 흐름도

1. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

(필요경비 실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비)

 

- 자본적 지출액 : 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비

①본래의 용도를 변경하기 위한 개조

②엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

③빌딩 등의 피난시설 등의 설치

④재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

⑤기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 

2. 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액

(장기보유 특별공제 적용대상 : 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기 제외))

 

3. 양도소득금액 - 감면대상 소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준

(감면대상 소득금액 : 조세특례 제한법에서 규정한 경우(미분양 주택,신축주택 등))

(양도소득 기본공제 : 양도자 1인당 연간 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제))

 

4. 양도소득 과세표준 x 세율 = 산출세액

 

6. 산출세액 - (세액공제+감면세액) = 자진 납부할 세액

(전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례 제한법 상 감면세액)

 

 

 

양도소득세의 신고납부

 

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부를 하여야 한다.

 

예)  2022.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은2022.9.30. 까지다.

* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 한다.

* 양도시기는 원칙이 대금청 산일이다.

(예외적으로 대금청 산일 전 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

 

- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와

  1일0.022%(’ 19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연 가산세가 부과된다.

 

 

 

양도소득세 분할납부

 

- 납부할 세액이1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후2개월 이내에 나누어 낼 수 있다.

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

 

 

1세대1 주택 고가주택의 양도소득금액 계산

 

1세대 1 주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는

전체 양도차익 중 12억원(양도일이 ’21. 12. 7. 이전은 9억원, 이하 같음)을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 12억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.

※ 고가주택 : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래 가액이 12억원을 초과하는 것

예)

- 양도일：2022.1.3. 취득일：2006.5.7.

- 양도실가：15억 원, 취득실가：8억 원, 기타 필요경비：3천만 원

* 보유기간 중 10년 이상 거주

 

1. 전체 양도차익 계산 : 15억 원 - 8억 원 – 3천만 원 = 6억 7천만 원
2. 과세대상 양도차익의 계산：6억 7천만 원 × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 3천4백 만 원
3. 공제할 장기보유 특별공제액 계산：(6억 7천만 원 × 80%) × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 7백2십만 원
4. 과세대상 양도소득금액 : 1억 3천4백만 원 - 1억 7백2십만 원 = 2천6백8십만 원

 

 

양도소득세 간편계산법