오피스텔(아파텔) / 생활형 숙박시설(레지던스) / 도시형 생활주택 비교
아파텔 : 주거용 오피스텔로 아파트와 오피스텔을 합쳐서 만든 신조어다.
- 거실과 주방이 독립적으로 배치되어 있다.
- 평형에 따라 방이 2~3개, 구조가 아파트와 유사하다.
- 전용면적은 60~85㎡이 대부분이다.
- 아파트는 주택법의 적용을 받지만, 아파텔은 건축법의 적용을 받아 발코니 설치가 불가하다.
- 서비스 면적에 해당하는 발코니가 없어 같은 전용면적이어도 실제 사용하는 면적은 아파텔이 아파트보다 좁다.
- 아파트는 취등록세가 1.1%, 아파텔은 본질적으로 상업시설에 해당해 4.6%를 세금으로 낸다.
- 아파텔은 한 채를 사든 여러 채를 사든 취등록세 중과가 안되고 4.6% 동일 세율이다.
- 취득세 관점에서는 주택수에 포함된다. (아파텔+아파트 = 2 주택자 세금)
- 관리비 부담이 크다.
(공급면적기준으로 하는 관리비는 아파트 전용률은 70~80% / 아파텔은 50~60%,
전용면적이 84㎡로 동일해도 아파트의 공급면적은 105㎡, 아파텔의 공급면적은 168㎡이다.)
- 아파트에 비해 가격대가 저렴하다.
- 교통 및 편의시설 등의 접근성이 좋다.
- 청약통장이 필요 없다.
- 청약 시에는 무주택자로 간주된다.
생활형 숙박시설 : 레지던스
- 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻하는 말이다.
- 호텔과 달리 취사시설 설치가 가능하고, 바닥난방도 가능하다.
- 오피스텔과 달리 발코니는 허용되나 확장은 불가능하다.
- 청약통장이나 가점이 필요하지 않다
- 건축법을 적용받기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다.
- 한 채를 사든 여러 채를 사든 취등록세 중과가 안되고 4.6% 동일 세율이다.
- 전매 가능하다.
- 양도소득세는 보유기간에 따른 일반세율 적용한다.
- 숙박업으로 신고해야 한다. 미등록하면 주택으로 간주되고 벌금을 낼 수 있다.
- 숙박업으로 등록하지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하 벌금형을 받을 수 있다.
- 로비, 프런트, 접객시설, 운영업체가 모두 있어야 한다.
- 원칙적으로 실거주 불가하다.
- 주거용으로 전입신고를 하고 실거주하게 되어 주택 수로 포함되면 종부세, 양도세를 낼 수 있고, 매년 시세의 10%의 강제이행금을 내야 한다.
- 단, 2021년 4월 이전에 분양한 생활 숙박시설은 2년간 이행강제금을 면해주고 대신 주거용 오피스텔로 용도전환이 가능하다.
- 30호실 이상 숙박업으로 등록된 위탁운영사와 숙박계약을 맺으면, 전입신고 및 숙박 형태로의 실사용이 합법적으로 가능하고, 전월세 개념의 투숙료 지불로 위수탁 계약이 가능하다.
- 전세권 설정은 가능하나 전세자금 대출은 안된다.
도시형 생활주택: 300세대 미만의 국민주택규모의 주택을 비교적 저렴한 가격에 빠르게 공급하기 위해 만든 주택이다.
1. 단지형 연립주택
- 세대당 주거전용면적 85㎡이하인 주거형태이다.
- 주거층 4층 이하, 바닥면적 660㎡초과로 건축, 건축위원회 심의받으면 5층까지 건축 가능하다.
- 건축물의 용도는 연립주택에 해당된다.
2. 단지형 다세대주택
- 세대당 주거전용면적 85㎡이하인 주거형태이다.
- 주거층 4층 이하, 바닥면적 660㎡초과로 건축, 건축위원회 심의받으면 5층까지 건축 가능하다.
- 건축물의 용도는 다세대주택에 해당된다.
3. 원룸형
- 세대당 주거전용면적 14㎡이상 50㎡이하인 주거형태이다.
- 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 함
- 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지되어 있다.
- 예외적으로 30㎡ 이상일 때는 2개로 나눌 수 있다.
- 도심지, 역세권과 가까운 곳에 짓는 경우가 많다.
- 청약통장 사용하지 않고, 재당첨 제한 규정적 용안 되며, 한 사람이 여러 곳을 분양받을 수 있다.
- 분양가 상한제 적용에서 제외된다.
- 전용면적 20㎡이하 또는 공시 가격 1억 이하인 경우 도시형 생활주택 주택수 포함되지 않아 세금 부분에 비용 절감 및 대출여건이 완화될 수 있다.
겉모습은 비슷해 보이지만 그 안을 들여다보면 조금씩 다른 점이 있다.
겉보기에 좋은 표로 그럴싸해 보이게 비교해보고 싶었지만
비교할 수 없는 무엇인가가 많아 주저리주저리 적어보았다.
지금은 투자처를 적극적으로 찾기보다는 공부를 하는 때다 싶으니
어떤 사탕발림에도 휘둘리지 않을 나만의 개념을 심어 두자.
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