임차권등기명령신청 (보증금 못받고 이사, 임대인 송달없이 가능)

'23. 7. 19' 임차권등기명령이 임대인에게 송달되지 않아도 임차권 등기 가능

기존

임차인이 법원에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피하거나 임대인의 주소불명 등으로 송달되지 않은 경우 임차권 등기 할 수 없어 임차인은 대항력을 잃지 않기 위해 이사를 못하고 임차권등기명령이 송달돼 등기가 가능할 때까지 기다려야 했다.

 

변경

법원에서 임차권등기명령을 받기만 하면 임차권등기가 가능하도록 '주택임대차보호법 제3조의 3 제3항'을 개정하였다.

---

임차권등기명령제도

- '주택임대차보호법'상 대항력 : 주택의 인도, 주민등록

- 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워진다. 

- 임차권등기명령제도 :  법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.

 

1. 신청요건 및 절차

1) 임차인

- 대항력이 있는 임차인

- 대항력을 상실한 임차인 : 양수인을 상대로 신청할 수는 없다. 

- 전차인은 신청할 수 없다. 

2) 임대차가 끝난 후

- 계약기간의 만료, 해지통고에 따라 종료, 합의해지

- 묵시의 갱신된 경우 임차인이 해지통고하고, 통고된 날부터 3개월 경과

3) 보증금이 반환되지 않은 경우

- 임차보증금 전액

- 임차보증금 일부

4) 임차인 주택 관할 지방법원, 지방법원지원, 또는 시군법원

- 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 첨부서류와 함께 접수

- 첨부서류

① 주민등록초본, 신분증

② 계약종료증빙문서 (내용증명, 임대차계약중도해지합의서 등)

③ 등기부등본 (말소사항 포함) 법원 제출용

④ 임대차계약서

⑤ 부동산의 표시 (법원에 있는 서식에 등기부등본에 있는 사항과 같이 작성한다.)

⑥ 임차권등기명령 신청서 

⑦ 송달료, 인지, 등록면허세, 등기수수료

5) 임차권등기명령 신청

- 임차권등기명령 신청에 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 

 

2. 재판의 효력

1) 효력발생 시기

- 판결에 의한 경우 : 선고를 한 때

- 결정에 의한 경우 : 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때 

2) 임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.

3) 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 보증금 전부 돌려받을 때까지 언제든지 항고할 수 있다. 

 

3. 임차권 등기의 효과

1) 대항력 및 우선변제권의 유지

- 임차권등기명령이전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 - 이사를 가더라도 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되어 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다. 

2) 대항력 및 우선변제권 취득

- 임차권등기명령이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우 - 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 

- 단, 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 그 이전에 저당권등 담보권이 설정된 경우, 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없다. 

3) 소액보증금의 최우선변제권 배제

- 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인 : 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없다. 

 

임대인 송달 안 받아도 임차권 등기가능

전세를 얻을 때는 전세물량이 없어서 5억에 전세를 간신히 구했는데 지금은 전세 시세가 3억 5천이다.

계약이 7월에 끝나는데 임대인은 집이 안 나가는데 어쩌냐고 연장하자고 하지만,

8월에 내 집으로 입주를 앞두고 있어 곤란한 상황이다.

이런 경우 임대인들은 연락을 잘 안 받기 마련이다.

계약이 끝나야 임차권등기를 신청할 수 있으니 계약이 종료되었다는 내용증명을 보내 1차 압박을 주고,

그 증빙서류를 포함해 임차권등기명령를 신청하여 2차 압박을 가한다.

전에는 임대인이 거주지를 불분명하게 해 놓거나, 송달을 받지 않으면 등기가 미뤄져 힘들었지만

7월부터는 임대인에게 임차권등기가 송달되지 않아도 등기가 가능해진다.

등기부등본에 임차권등기가 설정되면 다음 임차인을 구하기는 정말 힘들어질 것이고,

기존임차인이 임차권등기를 해제하려면 또 비용이 드는데

그 비용도 임대인에게 청구해 이중으로 비용이 드니 안일하게 생각하지 않을 것이다. 

 

임차인도 내 보증금을 지키기 위해  정신을 바짝 차리고 조금이라도 의심이 가는 물건을 거르는 게 좋겠고,

임대인도 역전세가 날 가능성을 항상 염두에 두고, 여유자금을 마련해 두는 것이 좋겠다.

내가 임대인이 될 수도, 임차인이 될 수도 있는 것이다.

임대인은 임차인의 보증금을 자신의 돈으로 생각하지 말고,

임차인도 임대인의 집을 자신의 집처럼 아낀다면 집으로 인한 불안감이 사라지지 않을까 생각 든다.