[책리뷰] 아파트, 이 가격 오면 사라 _ 채상욱

아파트, 이 가격 오면 사라 _ 채상욱 지음 

아파트의 적정가를 알면 아파트는 안전자산이다라는 타이틀을 걸고 아파트의 가치평가 절대법칙을 전격 공개한다. 아파트를 이 시점에 사도 될까? 팔아도 될까? 고민이라면 채상욱 님이 제안하는 소름공식에 대입해 보고 내가 사고 싶은 아파트, 팔고 싶은 아파트의 적정가격을 계산해 보자.

 

부동산 가치평가 바이블, 소름공식

1. 아파트 가치평가의 최종정리

1) 일반주택의 소유권 가치 = 총 현금유입 - 정비사업 분담금

① 소유권 가치분석은 전세 활용 약식을 이용했다.

② 총 현금유입

- 현 전세가의 2.1배 혹은 2.3배로 계산한다. 

- 거점도시의 경우 전세가의 2.3배로 계산한다. 

- 일반 도시인 경우 전세가의 2.1배로 계산한다. 

③ 정비사업 분담금

- 건축비방식 / 권리가액방식

- 전세의 0.45배 적용한다.

- 용적률 할인 적용한다. 

 

2) 재건축주택의 소유권 가치 = 주변 신축 전세의 1.6 ~ 1.7배 - 정비사업 분담금

① 소유권 가치분석은 전세 활용 약식을 이용했다.

② 정비사업 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

 

2. 세부내용

1) 거점도시

- 광역 거점 및 일자리 거점 : 서울, 울산, 대전

- 일자리 지역거점 : 성남, 평택, 과천, 이천, 안성, 화성, 포천, 여주

- 서울 생활권 : 광명, 구리, 하남, 안양, 부천, 고양, 남양주, 김포

 

2) 조합원의 정비사업 추가 분담금 = 조합원분양가(원가) - 권리가액(조합원 지분 평가액)

- 권리가액 = 감정평가액 x 비례율

 

3) 용적률에 따른 분담금 추정

- 용적률이 250%를 넘기는 경우 : 현 전세가 6억 원 이하일 때는 전세가의 0.5배를 적용하고, 6억 원 초과일 때는 공사비를 고려해 결정하는 것이 적절하다. 

- 용적률이 150 ~ 240%인 경우, 비용계산시 용적률 10%당 전세가의 0.05배를 감소시킨다. 대략 용적률 150%는 비용이 0원으로 계산된다. 

- 정비사업의 경우, 조합원 분양가 - 권리가액을 통해 분담금을 추정한다. 

 

실전계산 예시

일단 나의 아파트의 적정가격이 궁금하니 계산을 해보기로 한다. (거점도시 / 전세가 평균 4억 / 용적률 200%)

 

※ ① 일반주택의 소유권 가치 

= ② 총 현금유입(거점도시 전세가의 2.3배) - ③ 정비사업 분담금(용적률 240%일 때 전세의 0.45배 기준 / 용적률이 150 ~ 240%인 경우, 비용계산시 용적률 10%당 전세가의 0.05배를 감소)

 

②  총 현금유입 : 전세가 4억 x 2.3 = 9억 2천만 원

③  정비사업 분담금 : 전세가 4억 x (0.45 - 0.25) = 4억 x 0.2 = 8천만 원

①  나의 아파트 소유권 가치 : 9억 2천만 원 - 8천만 원 = 8억 4천만 원

 

책의 내용은 쉽게 읽히지는 않았지만 내 아파트 적정금액이 궁금해서 끝까지 읽어봤다. 나의 책 리뷰는 작가가 최종정리한 내용을 위주로 계산만 할 수 있게끔 정리해 본 거라 이 계산식이 나온 배경에 대해 궁금하다면 책을 꼼꼼히 읽어보기를 추천한다.