4년 전세계약 / 전세가 하락의 문제와 해결방안

2021년 8월 임대차 3 법 이후 전세대란 때 높은 전세보증금으로 4년 전세계약을 한 경우

1. 계약서상 본 계약이 2년이고 특약으로 2년 연장가능하다고 명시한 경우 집주인과 협의가 가능하다.

2. 계약서상 본 계약기간을 4년으로 명시한 경우 대체할 세입자를 직접 구해야 한다.

 

전세가 하락의 문제와 해결책

1. 4년 전세계약을 하게 된 이유

2021년부터 2022년 상반기에 집값이 가파르게 오르고 세입자들을 위한 임대차 3 법(계약갱신청구권 - 임차인이 원할경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리)등으로 전세매물이 확 줄었다. 집주인들은 4년 치 보증금을 선반영해 전세보증금을 올렸고, 세입자들은 전세매물이 부족한 가운데 집주인이 원하는 대로 높은 전세가를 부담하며, 4년 계약을 하게 된다. 

 

2. 2022년 하반기부터 2023년 상반기 상황

금리인상으로 전세이자가 높아져 부담이 되는 세입자들이 전세이자보다 월세전환율이 낮아진 상황이 되자 월세로 사람들이 몰리게 되고, 전세수요자가 줄어드는 시점에 새로 공급되는 신축급 아파트들의 전세매물까지 합쳐져 세입자 구하기가 힘들어진 상황이 되었다. '분위기가 이렇게도 급격하게 반전이 될 수 있구나'라고 느끼게 됐다. 당장 1년 전쯤 계약한 세입자들은 요즘 낮아진 전세가와 높아진 전세이자 때문에 속이 타는 상황이다. 변동금리로 받은 전세대출이 2%에서 5%로 오른 상황에 전세가가 2억 정도 떨어진다면 월 100만 원 가까운 이자비용이 손해가 나는 셈이기 때문이다. 

 

3. 임대인의 상황

- 기존 임차인에게 전세금을 돌려주고 시세대로 새로운 임차인을 들여야 한다. 새로운 임차인을 구하는 것도 쉽지 않은 시기라 전세가격을 많이 낮춰야 한다. 전세금을 받아서 고스란히 가지고 있는 임대인은 없을 것이다. 전세보증금반환대출등을 이용할 수도 있겠지만 그마저도 높은 금리로 힘든 상황이다.

- 기존 임차인에게 재계약을 권유하며 시세대로 재계약하고 차액을 돌려줘야 한다. 요즘 세입자 구하기가 힘들어 계약하는 임차인에게 명품백을 준다는 소식도 있던데 기존 임차인이 이사를 안 하고 재계약해준다면 다행인일이다. 하지만 금액 차가 크다면 돌려줘야 할 돈이 많아 부담이다. 금전적인 여유가 있는 임대인이라면 걱정이 없지만 그래도 몇억 정도를 가지고 있는 임대인은 많지 않아 당장 돈을 돌려줄 수 없는 임대인은 임차인의 대출이자를 대신 내주는 방식으로 계약을 유지하기도 한다.

 

4. 임차인의 상황

- 4년 전세계약인 경우에는 시세보다 높은 가격에 들어온다는 세입자를 구하기 힘드니 일단 4년은 버틴다고 생각해야 될 것 같다. 마음이 얼마나 힘들지 전세대출이자를 낼 때마다 속이 쓰릴 듯하다. 4년 계약이긴 하지만 대출이자가 너무 부담이라면 임대인과 2년 되는 시점에 재계약서를 작성하고 이자가 저렴한 곳으로 갈아타는 것을 알아보자. 

 

문제의 해결방안

결국 임대인과 임차인 모두가 힘든 시기가 되고 있다. 누가 갑이고 을이고를 논하기보다는 이 시기를 어떻게 헤쳐나갈 것인가를 깊게 의논해 보는 것이 좋을 것 같다. 부동산은 무거워 움직임이 느리다고 했지만 근 1년 사이에 이렇게 변해버린 것을 보면 우리가 어찌할 수 없는 부분들의 힘이 있다. 금리가 조정이 되고, 완화정책들이 쏟아져 지금의 어려움도 조금은 해소가 되는 날이 올 것이다. 하루하루 일희일비하기보다는 관심을 기울이되 그것이 생활을 너무 침범하지 않게 하는 것이 가족의 정신건강에도 좋을 것 같다. 

 

계약을 할 때 미래를 너무 예견해 계약기간을 길게 잡지 말고 2년으로 계약하되 나머지를 특약사항으로 정해놓는 것이 좋겠다. 이 위기가 기회가 되어 전세를 살고 있던 사람이 내 집마련에 한 발자국 더 가깝게 다가갈 수 있을 것이며, 임대인과 임차인 모두 다음번엔 다시 이런 계약의 순간이 온다면 이런 선택을 하지 않게 될 것이니 이 위기를 기회로 바꿔볼 수 있게 가족들이 합심하여 노력해야 한다.

 

이미지출처 : 네이버 부동산