소액임차인 최우선변제 금액 범위 (서울, 경기에선 이정도 월세 보증금이라 안심하고 구해도 된다.)

소액임차인 최우선변제 

전세사기로 인해 불안감이 커지는 가운데 보증금을 지키기 위해 등기도 여러 번 보고, 특약도 이중 삼중으로 걸어보지만 사기 치려는 사람이 작정하고 들면 속아 넘어가기 십상이다. 전세로 집을 구할 때 보증보험을 들어도 걱정이라면, 집이 경매에 넘어가도 받을 수 있는 돈 정도를 보증금으로 하고 월세를 구하는 것도 방법이다. 

 

소액임차인 최우선변제 금액 범위와 조건

1. 최우선 변제권

주택임대차보호법이 보증금이 소액인 임차인을 보호하기 위해 어떤 것 보다 최우선으로 변제를 받을 수 있는 권리다. 

 

1) 조건 (밑의 조건을 모두 충족해야 한다.)

① 보증금

- 서울 : 보증금 1억6천500만원 이하라면 5,500만 원까지 최우선으로 변제해 준다.

- 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥, 세종, 용인, 화성, 김포 : 보증금 1억 4천500만 원 이하라면 4,800만 원까지 최우선으로 변제해 준다.

- 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 : 보증금 8천500만 원 이하라면 2,800만 원까지 최우선으로 변제해 준다.

- 그 밖의 지역 : 보증금 7천500만 원 이하라면 2,500만 원까지 최우선으로 변제해 준다.

② 주택인도 : 경매개시 결정의 등기 전까지 이사를 해 거주하고 있어야 한다. 

③ 전입신고 : 경매개시 결정의 등기 전까지 전입신고를 해야 한다. 

- 온라인 신청방법 : 정부 24 사이트에서 인증서 로그인을 하면 신청가능하다.

- 오프라인 신청방법 : 주민센터에 신분증과 도장을 가지고 가서 신청하면 된다. 

④ 배당요구 : 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 한다. 

 

- 배당요구 신청서

 

- 배당요구 하지 않은 경우 배당이 되지 않아 최우선 변제금을 받지 못한다. 

 

※ 주의사항

1) 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 받을 수 있다. 

- 낙찰가가 법원 집행비용을 제외하고 주택배당가액의 2분의 1을 최우선 변제 금액이 초과한 경우 2분의 1 금액범위 안에서 안분배당을 함으로 혹시 서울 주택가액이 1억이 넘지 않는 경우 5,500만 원을 다 받지 못할 수 있다. 

- 주택가액의 판례를 살펴보면 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 본다. (대법원 2001.4.27. 선고 2001이다 8974 판결)

2) 확정일자는 받지 않아도 된다.

- 최우선변제의 필수요건은 아니지만 대항력을 위해 꼭 받는 것이 좋다.