중개대상물 확인·설명서 개정안
1. 확정일자 부여현황 정보
2. 국세 및 지방세 체납정보
3. 최우선변제금
4. 전입세대 확인서 제출 여부
5. 주택관리비 사항 확인
※ 11월 29일까지 미리 알려 의견 받고, 12월에 개정 예정이다.
공인중개사법 시행 규칙 개정안 [ 중개 대상물 확인·설명서 ]
1. 임대차확인사항
1) 확정일자 부여현황 정보
- 임대차 계약 후 30일 이내 신고해야 하는데 신고 시 확정일자가 자동으로 부여된다.
- 계약 후 바로 확정일자를 받을 수 있는데 주민센터에 계약서와 신분증을 가지고 가 발급받고, 인터넷등기소에서 신청할 수 있는데 계약서를 스캔하고 정보를 직접 입력해야 한다.
2) 국세 및 지방세 체납정보
① 임대인 자료 제출
- 임대인 국세납입증명서 발급방법: 정부 24, 홈택스, 주민센터, 세무서, 무인발급기
- 임대인 지방세 납입증명서 발급방법 : 정부 24, 주민센터, 구청, 시청, 무인발급
국세, 지방세 완납증명서 발급방법(온라인, 방문) (tistory.com)
② 열람동의
- 열람 동의해 임차인이 확인하는 경우에 체크한다.
- 열람 동의 하지 않아도 임차보증금이 1천만원이 넘으면 계약 체결 이후부터 임대차개시일 전까지 임차인 신분증과 계약서 사본을 가지고 시군구청 세무부서에 방문해 미납세금을 열람할 수 있다.
3) 전입세대 확인서 제출
- 매매, 임대인 거주, 공실 등 확인서류 열람발급이 불가능한 경우에는 '해당 없음'으로 기재한다.
- 방문신청만 가능한데 임대인이나 임차인이 계약서를 가지고 가면 주민센터 또는 구청에서 발급가능하다.
4) 최우선 변제금
- 근저당권 등 선순위 담보물권 설정 당시의 소액임차인범위 및 최우선변제금액을 기준으로 한다.
경매 0순위 배당 알아보기 [ 경매집행비용, 소액최우선변제금, 임금채권, 당해세] (tistory.com)
5) 주택임대사업자
- '민간임대주택에 관한 특별법' 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.
2. 임대차 확인사항 확인·설명 서명
- 위의 '임대차 확인사항'을 임대인 및 임차인에게 설명하였음을 확인해 개업공인중개사, 임대인, 임차인이 서명 또는 날인한다.
3. 관리에 관한 사항
1) 관리비 : 총 금액을 적는다.
2) 관리비 포함 비목 : v 표시를 하고, 기타 비목에 대해서는 v 표시 후 비목 내역을 적는다.
3) 관리비 부과 방식 : 관리비 부과방식에 맞게 v 표시하고, 기타 부과방식을 선택한 경우 그 부과방식에 대하여 작성한다.
원룸, 오피스텔 관리비 투명화한다. (tistory.com)
※ 임대인이 임대소득 과소신고를 위해 월세를 관리비로 전가해 실제 관리비보다 초과하여 부과되는 사례가 있는데, 미리 임차인에게 계약서 상으로 설명해 임차인의 알 권리를 보장한다.
현장안내
1) 현장안내자 : 현장을 실제로 안내한 사람이 누구인지 계약서 상에 체크한다.
① 개업공인중개사 : 공인중개사 법에 따라 중개사무소의 개설 등록을 한 사람으로, 계약 시 개업공인중개사의 자격증과 중개사무소 등록증을 확인한다.
② 소속공인중개사 : 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로 중개업무를 수행하거나, 업무를 보조하는 자이다. 공인중개사 자격증이 있는 사람으로 계약 시 자격증원본을 확인해야 한다.
③ 중개보조원
- 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
- 중개보조원은 법 제 18조 4에 따라 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 고지하여야 한다.
※ 최근 중개보조원의 불법중개행위로 사기 피해가 늘어 중개보조원의 채용을 중개사 1인당 5인이내로 제한하고, 임차인이 개업공인중개사로 오인하는 일이 없도록 계약서상 신분고지여부를 추가하였다.
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