임대사업자 (등록신청, 세금혜택, 의무사항, 임차인혜택)

임대사업자

- 공공주택사업자가 아닌 자

- 1호 이상의 민간임대주택을 취득

- 임대사업을 할 목적

- '민간임대주택에 관한 특별법 제5조'에 따라 등록한 자.

 

민간임대주택

- 임대 목적으로 임대사업자가 등록해 제공하는 주택

- 민간건설임대주택 / 민간매입임대주택

- 공공지원민간임대주택 : 10년 / 장기일반민간임대주택 : 10년

 

등록신청

1. 등록자격

- 임대목적의 주택 소유자 및 소유예정자

 

2. 필요서류 

1) 임대목적의 주택 소유자 : 건물등기사항 증명서

2) 임대목적의 주택 소유예정자

- 사업계획승인 시 사업계획승인서 : 소유권 확보기한  6년 

- 건축허가 시 건축허가서 : 소유권 확보기한 4년

- 매매계약 시 매매계약서 : 소유권 확보기한 3개월

- 분양계약 시 분양계약서 : 소유권 확보기한 1년 (등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금지급일 3개월 이내이거나 잔금 지금일 이후인 경우에만 등록이 가능하다.)

- 소유권 확보기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있다. 

 

3. 등록절차

1) 온라인 : 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/) 가입 후 임대사업자 등록신청 / 임대사업자 등록증 발급 / 홈텍스(https://www.hometax.go.kr/)에서 면세사업자 등록증 발급받는다. 

2) 방문 : 사업자 주소지 지자체 방문해 임대사업자 등록신청 / 임대사업자 등록증 발급 / 세무서 방문해 면세사업자 등록증을 발급받는다.

※ 세제혜택을 받기 위해 임대사업자 등록과 함께 면세사업자로 등록이 필요한데 임대사업자 등록신청 시 면세사업자로 동시신청이 가능하다. 

 

4. 유의사항

1) 임대의무기간 : 10년 이상 

2) 임대사업자 개인사정으로 말소 신청할 수 없다. 

3) 등록 이후 직전 임대료의 5% 이내로 증액할 수 있다.

4) 임대료 증액제한, 임대의무기간을 준수하지 않은 경우 세제지원이 추징될 수 있다. 

5) 도시형 생활주택 원룸형 임대사업자 등록가능하다.

6) 숙박시설(레지던스 포함), 노인복지주택, 기숙사 등록불가능하다. 

 

5. 세제혜택

1) 취득세 감면

- 전용면적 60㎡이하 : 취득세 면제, 세액이 200만 원 초과 시 취득세 85% 경감된다. 

- 전용면적 60㎡ ~ 85㎡ : 임대주택 20호 이상 등록 시 취득세 50% 경감

- 공동주택을 신축, 공동주택, 오피스텔을 최초 분양(수도권 6억, 비수도권 3억) 한 경우 

- 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록이 필요하다. 

- '24. 12. 31일까지 취득세 감면 신청해야 한다. 

 

2) 재산세 감면

- 전용면적 40㎡이하 : 재산세 면제, 세액이 50만 원 초과 시 재산세 85% 경감된다. 

- 전용면적 40㎡ ~ 60㎡ : 재산세 75% 경감된다. 

- 전용면적 60㎡ ~ 85㎡ : 재산세 50% 경감된다. 

- 매입한 경우 공동주택 2세대 이상, 수도권 6억, 비수도권 3억 원 이하이어야 한다. 

- 건설한 경우 공동주택 2세대 이상, 수도권 9억, 비수도권 3억 원 이하이어야 한다. 

- 오피스텔 2세대 이상인 경우 수도권 4억, 비수도권은 2억 원 이하이어야 한다. 

- 다가구주택은 모든 호실의 전용면적이 40㎡이하이어야 한다. 

- 2024년 재산세 부과 분까지 감면된다. 

 

3) 종부세 합산배제

- 매입한 경우 공시가격 수도권 6억, 비수도권 3억 원 이하이어야 한다. 단, '18. 9. 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세 된다. 

- 2호 이상 건설한 경우 공시가격 9억 이하, 전용면적 149㎡이하 이어야 한다. 

 

4) 임대소득세 (감면 or 분리과세)

① 감면

- 1호 임대 시 75%, 2호 이상 임대 시 50% 감면된다. 

- 기준시가 6억 원 이하, 국민주택규모 이하이어야 한다. 

- 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감된다. 

② 분리과세 

- 2천만 원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율, 기본공제를 차등 혜택 적용한다. 

- 필요경비율은 등록 시 60%, 비등록 시 50% 적용된다. 

- 기본공제는 등록시 400만 원, 비등록시 200만 원 된다. 

 

5) 양도소득세 (중과배제 or 장기보유특별공제 or 거주주택비과세)

① 양도세율 중과배제

- 매입한 경우 기준시가가 수도권 6억, 비수도권 3억 이하라면 양도세율 중과가 배제된다. 단, 2018.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규취득한 주택은 양도세가 중과된다. 

- 2호 이상 건설한 경우 기준시가가 6억 이하, 전용면적 149㎡이하에 대지면적 298㎡이라면 양도세율 중과가 배제된다. 

② 장기보유특별공제(70% 공제)

-건설한 경우 기준시가 수도권 6억, 비수도권 3억 원 이하의 국민주택규모 이하인 경우에 2024년 12월 31일까지 민간임대주택등록하면 장기보유특별공제가 적용된다. 

③ 거주주택비과세(1회 적용)

- 거주주택은 주택보유기간 중 거주기간이 2년 이상이고, 임대주택은 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가가 수도권 6억, 비수도권 3억 원 이하인 경우 거주주택이 비과세적용된다. 

 

6. 임대사업자 의무사항

1) 임대차계약 시 의무사항

① 임대사업자 설명 의무 (과태료 500만 원 이하)

- 임대의무기간 10년

- 임대료 증액 제한 : 5%

- 임대주택 권리관계 : 선순위 담보권, 세금체납사실, 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 임대보증금

 

② 소유권등기상 부기등기 의무 (과태료 500만 원 이하)

- 임대사업자 등록 후 임대의무기간, 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 한다. 

 

③ 임대차계약 신고 의무 (과태료 1,000만 원 이하)

- 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 한다. 

- 신고방법 : 지자체방문, 렌트홈 온라인 신고

- 제출서류 : 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서

- 임대차계약신고 이력이 없으면 세제 감면이 제한될 수 있다. 

- 임대차계약신고를 하는 경우 전월세 신고를 한 것으로 간주해 전월세 신고는 하지 않아도 된다. 

- 묵시적 갱신인 경우 기제출한 표준임대차계약서가 있는 경우 계약서 첨부는 생략할 수 있다. 

 

④ 표준임대차계약서 양식 사용 의무 (과태료 1,000만 원 이하)

- 민간임대주택법 시행규칙  별제 제24호인 표준임대차계약서 양식을 사용해야 한다. 

- 양식을 사용하지 않는 경우 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있다. 

 

2) 임대차계약 후 의무사항

① 임대료 증액 제한 의무 (과태료 3,000만 원 이하)

- 임대보증금 및 월 임대료를 증액하는 경우 임대료의 5% 범위를 초과할 수 없다. 

- 임대료 증액한 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없다. 

- 5% 이상 증액한 임대료는 초과 지급한 부분의 반환을 청구할 수 있다. 

- 임대의무기간이 지나도 임대사업자를 유지한다면 임대료 5% 증액 규정은 적용받는다. 

- 종전 임대료보다 낮춰서 계약한 경우 다음번 계약 시 낮춘 임대료의 5% 범위에서 증액해야 한다. 

- 새로운 임차인과 신규계약하는 경우에도 임대료 5% 증액제한이 적용된다. 

- 단, 임대주택법 시행('19.10.24) 전 임대차계약을 하고 있던 중 임대사업자로 등록한 경우 전 임대차계약이 완료되고 새로운 임차인과 계약하게 되면 임대사업자가 기존임대료의 5% 이상의 최초임대료를 정할 수 있다. 단, 전 임차인이 계약갱신요구권을 요구하는 경우 임대료 상한은 5% 범위 내로 유지된다.

 

② 임대의무기간 준수 의무 (임대주택당 3,000만 원 이하)

- 임대의무기간 10년 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나, 본인거주하거나, 무단으로 양도할 수 없다. 

- 임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링 등으로 멸실되는 경우 임대주택의 임대기간은 종료된다. 

- 재개발 후 새로 취득하여 임대주택으로 등록하는 경우 과거 멸실된 주택과 연속성이 없어 의무기간도 승계되지 않는다. 

- 임대사업자의 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있도록 허용하는데 경제적 사정의 기준을 임대인의 재산 전체를 기준으로 판단한다. 

- 임대의무기간 내 임대주택 일부를 다른 임대사업자에게 매각가능하나 임대주택의 모든 권리와 의무를 승계해야 하며 임대차계약조건을 그대로 승계해야 한다. 

 

③ 임대차계약 유지 의무 (과태료 1,000만 원 이하)

- 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약 거절을 할 수 없다. 

- 거절사유 : 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손·멸실 등

 

3) 기타 의무사항

① 임대사업 목적 유지 의무 (과태료 1,000만 원 이하)

- 오피스텔을 등록한 경우 주거용 도로만 사용하여야 한다. 

 

② 임대보증금 보증 의무 (과태료 보증금의 10% 이하에 상당, 상한 3천만 원)

- 임대사업자는 임대사업자 등록이 말소되는 날까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다. 

- 임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다. 

 

③ 보고 검사 요청 시 협조 의무 (과태료 500만 원 이하)

- 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조해야 한다. 

 

④ 등록면허세 납부

- 임대사업자 등록증을 새로 받거나, 내용을 변경할 경우 등록증을 발급받기 전 관할 지자체에 해당 내용을 신고하고, 등록면허세를 납부하여야 한다. 

 

임차인 혜택

1. 거주 안정성 증가

임대인이 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 동안 재계약 거절이 불가하며, 일반주택의 임차인의 평균한 집 거주기간인 3.5년에 대비해 임차인의 거주안정성이 증가한다. 

 

2. 임대료 인상폭이 5% 이내에서 증액하도록 제한되어 있어 경제적 부담이 감소한다. 

 

3. 권리보호강화

1) 임대사업자 임대보증금 보증 가입 의무화

① 임대보증금 : 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품

② 예시 _  HUG주택도시보증공사 임대보증금 상품

- 보증대상 :  민간임대주택(민간건설임대주택, 민간매입임대주택등)

- 보증책임 : 임대보증금의 지급을 책임진다. 

- 보증기간 : 보증서 발급일로부터 1년 동안 사용검사 후 임대보증금보증(개인임대사업자는 보증서발급일로부터 1년, 2년, 임대차계약종료일 선택가능하다)

- 보증요건 : 압류, 가압류 등 권리제한사항이 있는 경우 말소 / 담보권 설정금액이 주택가격의 60% 이내 / 담보권설정금액과 임차보증금의 합이 주택가격의 100% 이내 

 

출처 : 렌트홈