새로운 집주인은 계약갱신요구를 거절할 수 있을까?

매수인의 계약갱신청구권 거절

실거주를 하기 위해 전세 낀 물건을 매수하였는데 전세입자가 계약갱신청구권을 사용한다고 하는 경우 

전세계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 등기이전을 마친다면 계약갱신청구권을 거절하고 실거주할 수 있다. 

 

대법원 사례

임대인과 임차인은 임대차기간을  2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14. 까지 임차계약하였고,
새로운 매수인은 2020. 7. 5일 아파트를 매수하고, 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
임차인은 2020. 10. 5.부터 20일까지 4회에 걸쳐 임대차계약갱신을 요구하였고,
임대인은 임차인에게 갱신을 거절하는 답신을 하고,
2020. 10.15. 내용증명으로 아파트를 매도해 매수인이 실제 거주하여야 되기 때문에
임대차를 갱신할 수 없다는 취지의 통지를 한 상황이다.

 

임차인이 1) 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 2) 같은 법 제3조 제4항 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 3) 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 4) 제6조의 3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부 

 

주택임대차보호법 제6조, 제6조의 3등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의 3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의 3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 

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1) 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 

임대인은 임차인이 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

 2) 주택임대차보호법 제3조 제4항

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 

3) 주택임대차보호법 제6조 제1항

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에

임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나

계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

4) 제6조의 3 제1항 단서 제8호

임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

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상고이유

1) 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다. 

2) 주택임대차법 제6조의 3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다. 

3) 주택임대차법 제6조의 3 제1항 단서 제8호가 정한 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다. 

- 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021이다 266631 판결

 

 

계약갱신청구권 - 1

계약 갱신 시 주택 임대료 상한 (5% 상한제한, 임차인 동의, 5% 초과 계약 시) (tistory.com)

 

 

이미지출처 : 대법원홈페이지