임대차 계약, 갱신 시 임대차 만료일 (초일산입 or 초일불산입)

전·월세 계약, 갱신 시 만기일 기준일 잡기

새로운 임대차 계약일 시 초일불산입 / 갱신일 경우 초일산입

- 전·월세 계약일 2021. 7. 2. → 계약만기 2023. 7. 2 [초일불산입]

- 계약갱신 계약일 2021. 7. 2. → 계약만기 2023. 7. 1 [초일산입]

 

초일산입과 초입불산입의 적용

민법 제157조(기간의 기산점)
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입 하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니한다. 

1. 초일 : 어떤 일이 처음으로 시작되는 날 

2. 초일산입 : 첫날을 인정해 그날부터 날짜를 센다.

3. 초일불산입 : 첫날을 인정하지 않아 다음날부터 날짜를 센다.

 

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대법원 판례

2020. 4. 1. 로부터 임대차 기간이 1년이라면, 만료시점은 언제인가?

 

'21. 4. 1이 만료시점이 된다. 민법 157조 본문에 따라 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입 하지 아니하는 것이 원칙이기 때문이다. 단, 초일불산입, 초일산입 여부에 대해서는 임대차계약 체결 시 당사자가 협의하여 정할 수 있다. 

- 대법원 2007. 8. 23. 선고 2006이다 62942 판결

 

또한, 기존 계약 갱신인 경우에는 '23. 3. 31이 만료시점이 되며, 이는 민법 157조 단서에 따라 그 기간이 오전 0시부터 시작하는 때에는 초일을 산입 하기 때문이다. 

 

- 출처 : 렌트 홈 

 

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1. 첫 임대계약인 경우 - 초일불산입

임차인이 잔금을 납입하고 입주를 하면서 권리가 생기는데 잔금납입 시 간이 0시 이후인 경우가 많으니 계약일은 넣지 않고 (초일불산입) 입주 다음날부터 2년 후로 설정한다.

 

2. 계약갱신청구권을 사용하는 경우 - 초일산입

계약이 만료되기 2개월 전까지 임대인에게 의사를 전달해 갱신계약일이 0시에 점유하고 있으니 계약일을 넣고(초일산입) 계약당일로부터 2년 후로 설정한다. 

 

3. 임대사업자의 1년 계약 경우 - 초일불산입

기존 임대차계약의 1년이 초과된 시점에 재계약 혹은 신규계약을 해야 하기 때문에, 1년을 정하는 기준이 민법기간의 기산점에 따라 초일불산입으로 계산한다. 초일불산입이 규정이라 초일산입으로 계산해 하루 일찍 계약서를 작성하는 경우 5% 증액을 할 수 없으며, 세제혜택도 받을 수 없다. 

ex)

2021. 7. 2. 계약 → 2022. 7. 2(초일불산입) 계약완료 되었다면 2022.7.3일 계약부터 5% 증액가능

2021. 7. 2. 계약 → 2022. 7. 1(초일산입) 계약완료 되었다고 해도 2022.7.3일 계약부터 5% 증액가능

 

※ 1년마다 임대료 5% 증액이 가능한 경우

- 세입자와 합의하여 2년 임대차 계약 후 1년 이내에 퇴거하여 새로운 임차인과 계약 시 

- 1년 임대차 계약 후 계약기간 만료로 퇴거하여 새로운 임차인과 계약 시

- 1년 임대차계약 체결 후 다시 임대차계약갱신 시 (재계약)

 

4. 세금계산하는 경우 - 대부분 초일불산입

- 초일불산입 : 대부분 민법 제157조 기준을 따른다.

- 초일산입 : 1 가구 1 주택 비과세 보유기간, 장기보유특별공제 세금계산 시 

 

임대료 계산의 기산일

기본은 초일불산입으로 생각하고 예외인 경우(갱신, 합의)에만 초입산입으로 기준을 잡는다.

전세보다 월세의 경우 기산일의 기준이 예민해지는데, 월세의 경우 합의에 의해 초일을 산입 하는 경우가 많다.

월 임대료를 1일로 설정해 두었는데 초일불산입하게 되면 임차인이 바뀔 때마다 일자가 2일, 3일 계속 1일씩 늦어지게 되기도 하기 때문이다.

민법상으로는 불산입이 원칙이라고 하나 임의규정이고, 당사자 협의를 통해 정할 수 있다는 대법원 판례가 있으니

적정한 합의하에 계약기간을 정하는 것이 좋겠다.