재건축부담금 (재초환 산정방법, 사례, 법개정)

재건축부담금, 재건축 초과이익 환수제

구축아파트가 새 아파트로 재건축되어 이익이 많이 생기는 경우 국가가 조합원들에게 환수하는 금액이다.

2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합의 추진위원회 구성 시점부터 준공 후 입주시점까지의 평균 집값 상승분에서 조합운영비나 공사비 등의 개발비용을 뺀 금액이 3000만 원 이상이면 초과이익으로 간주되어 초과금액의 10~ 50%의 부담금이 부과되는 것을 말한다. 

재개발, 리모델링은 제외된다. 

 

재건축부담금

1. 산정 방법

재건축 부담금 = ①재건축 초과이익 x ②부과율

① 재건축 초과이익 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격 상승분 + 개발비용)

- 종료시점 주택가액 : 조합원 분양가 + 일반분양분가격 + 소형주택인수가격 합

- 개시시점 주택가액 : 추진위승인일의 공시가격

- 정상주택가격 상승분 : 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율 적용

- 개발비용 : 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등

② 부과율

1) 초과이익 3천만 원 이하 = 면제

2) 초과이익 3천 ~ 5천만 원 = 10%

3) 초과이익 5천 ~ 7천만 원 = 200만 원 + 20%

4) 초과이익 7천 ~ 9천만 원 = 600만 원 + 30%

5) 초과이익 9천 ~ 1.1억원 = 1,200만 원 + 40%

6) 초과이익 1.1억원 초과 = 2,000만 원 + 50%

 

2. 재건축초과이익환수금의 사례

2020년 9월 반포주공1단지 3 주구 재건축조합 - 가구당 4억 200만 원

2021년 12월 성수동 장미아파트 - 가구당 4억 7천7백만 원

2022년 7월 이촌동 한강맨션 - 가구당 7억 7천만 원

 

3. 재건축 부담금 합리화 예정

윤석열정부가 2022년 9월 재건축 부담금 합리화 방안을 공개했지만 법률이 개정되어야 해 아직 예정이다.

1. 초과이익 환수제 부과개시시점 조합설립 추진위원회 승인일  → 조합설립 인가

2. 초과이익 면제금 3천만 원 → 1억 원

3. 누진구간 2천만 원 단위 → 7천만 원

1) 초과이익 1억만원 이하 = 면제

2) 초과이익 1억 ~ 1억7천만 원 = 10%

3) 초과이익 1억 7천 ~ 2억 4천만 원 = 20%

4) 초과이익 2억 4천 ~ 3억 1천만 원 =  30%

5) 초과이익 3억1천 ~ 3억 8천만 원 =  40%

6) 초과이익 3억8천만원 초과 = 50%

4. 1 가구 1 주택 10년 보유, 5년 거주자 → 50% 감면

 

이미지출처 : 국토부

 

다음집을 재건축예정지에 들어가 몸테크해볼까?

재건축으로 이주한 아파트의 매물 가격이 주변 재건축 예정 아파트들보다 저렴하게 나온 것이 있어 알아보니 재건축초과이익환수금이 많이 책정되어 있었다. 이렇듯 재건축 호재가 있어 비싸게 나온 아파트 매물을 덥석 잡는 것은 위험할 수 있다는 것을 배운다. 공사비 증액으로 추가분담금도 예정보다 올라갈 확률이 높고, 여기에 재초환까지 부담을 해야 하니 생각을 잘하고 진입해야겠다. 저렴한 것은 다 이유가 있는 것이다.