'23. 9. 26 정부 주택공급 활성화 방안

2023년 9월 26일 국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안

1. 민간주택공급이 원활해질 수 있게 사업기간을 줄이고, 자금을 융통해 주면서 공급여건을 개선하겠다.

2. 비아파트를 공급을 늘리기 위해 자금지원과 규제를 개선하고, 공급을 받아줄 수요를 늘리기 위해 청약 시 무주택간주 소형주택의 기준가격을 상향했다.

3. 재개발·재건축의 기간을 단축시켜 공급을 늘리기 위해 사업절차를 개선하며, 분쟁을 해결을 위해 노력한다.

4. 소규모정비사업의 기부채납을 요건에서 제외하고, 면적기준을 완화한다.

 

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중점 추진과제 (공급확대 - 공공·민간 / 비아파트 / 재개발·재건축 / 소규모정비사업)

1. 공공주택공급 확대

1) 공공주택 공급물량을 확대한다. 

① 수도권 신도시에 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내 토지이용 효율성 제고등을 통해 3기 신도시 등 물량 3만 호 이상을 확충한다.(용적률을 높여 공급을 늘린다)

- 3기 신도시 평균 용적률 196%, 최저 : 고양창릉 188% / 최고 : 남양주 왕숙 203%

- 자족용지 : 1기 신도시 0% / 2기 신도시 4.7% / 3기 신도시 13.8%

- 공원녹지 : 1기 신도시 19% / 2기 신도시  30% / 3기 신도시 34%

②  공공주택 물량 확충 시 조성원가 감소로 분양가 인하 효과 (85㎡ 기준 약 2,500만 원 수준)

③ 기존 민간 추진예정이었던 공공택지(미매각용지, 사업 미진행부지 등)를 공공주택 사업으로 전환한다.

④ 신규 공공택지 물량 확대 및 후보지 발표 조기화한다. 

- 물량 : 8.5만호(기존 6.5만 호에서 2만 호 확대) / 발표시기 2023년 11월 (당초 2024년 상반기)

- 2024년 이후에도 수요가 높은 지역 위주로 신규택지 지속 발굴한다. 

 

2) 패스트트랙을 통해 조기공급한다. 

① 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인해 4~6개월 이상 기간을 단축한다.

② 지방공사 공공주택사업 타당성검토 면제하도록 추진해 10개월 이상 단축한다.(연내 국무회의에 상정계획)

 

3) 기존 추진 사업은 철저하게 공정관리한다.

①  2023년 12월 뉴홈 사전청약 차질 없이 추진한다. 

②  2024년에도 뉴홈 사전청약 1만호 추진하고, 우수입지 물량등을 최대한 발굴, 연내 사전청약 계획을 발표한다. 

③  3기 신도시 등 택지지구사업도 차질없이 추진한다. 

- 주택 최초착공 : 인천계양지구

- 부지착공 : 남양주 왕숙, 고양창릉, 하남교산, 부천대장

④ 기발표된 택지지구의 지구지정 및 지구계획승인을 조속히 추진한다. 

- 지구지정 : 화성진안, 김포한강2, 평태지제 역세권

- 지구지정 승인신청 : 광명시흥, 의왕군포안산

- 지구지정과 지구계획승인 통합으로 사업일정 최대한 단축한다. 

⑤ 공공 도심복합사업을 통한 도심 내 공급도 속도감 있게 추진한다. 

- 연내 총 1만 호 지구지정, 최초 3천 호 주택사업 인허가등 사업을 가시화하고, 분양가상한제 배제, 광역교통, 학교용지 부담금 합리화, 중도 위 심의 간소화 등 제도개선도 추진한다. 

 

2. 민간 공급 활성화

1) 사업 여건을 개선한다 

① 공공택지의 전매제한을 한시적으로 1년간 완화한다. 

- 기존에는 토지소유권 이전 등기 후에  전매가 가능했는데, 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하 전매가 허용된다.

- 벌떼 입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 지속금지하고, 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청 및 엄중처벌한다. 

(전매제한 규정위반 시 3년 이하 징역 또는 1억 원 이하의 벌금)

 

② 조기 인허가 인센티브

- 공공택지 공급계약 후 통상적 기간(2년) 보다 조기에 인허가를 받을 경우, 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여한다. 

- 신규택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급하고, 경쟁방식 공급 시에는 평가가점을 부여한다. 

- 기존에 매각한 택지도 동일하게 적용한다.

- 예시 :  2023년 9월에 택지계약을 체결한 경우 → 2024년 9월 전까지 인허가 시 인센티브를 제공한다. 

 

③ 분양에서 임대로 전환해 공급을 촉진한다. 

- 현재 시행 중인 공공지원 민간임대 공모를 연 1만 호에서 2만 호로 확대한다.

- 기금지원 대출한도 한시 상향(0.7억~1.2억 → 0.9억~1.4억) 및 일반공급 입주자 선정절차를 완화(유주택자 모집가능 시기를 모집공고 6개월 후로 조기화)한다.

 

④ 공사비 증액 기준을 마련한다. 

- 민간사업 공사과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있게 표준계약서를 활용하여 공사비를 조정한다. 

- 정비사업은 특화된 표준계약서를 별도로 마련하고, 공사비가 일정 수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극유도한다.

= 표준계약서 : 물가변동 반영여부를 판단하는 방식으로 공공공사에서 활용 중인 '품목조정률', '지수조정률'로 기준을 명확화 하고, 계약조정 시 금액 산출방식을 구체화한다. 

= 특화된 표준계약서 : 공사비 증액 기준이 되는 물가변동률, 공사비 산정 기준 시점 등 포함된다.

- 민간참여 공공사업은 공공과 민간이 합리적으로 리스크를 분담할 수 있도록 공사비 증액 반영 기준을 정비한다.

 

⑤ 인허가 절차를 개선한다. 

- 지자체 협의회(국토부, 행안부, 교육부)를 구성하고 운영해 인허가 장애요인을 적극 해소하고, 주택사업승인 통합심의를 의무화해 기간을 단축한다.

- 건축허가 시 건축경관심의도 통합심의 도입을 추진한다. 

- 지방자치단체 합동평가 시 평가지표에 주택사업승인 인허가 실적 반영을 추진한다. 

- 학교시설 기부채납에 합리적 기준을 마련하고, 학교용지 부담금 면제대상을 확대한다. (현재는 임대주택 공급 시 부담금을 면제해 주었다면, 이젠 60㎡이하 소형주택 분양 시에도 면제된다.)

 

⑥ 건설인력을 확충한다. 

- 외국인 인력 채용 쿼터의 지속 확대를 추진한다. 

 

⑦ 규제 정상화 입법을 완료한다. 

- 재건축부담금 합리화, 실거주의무폐지 등 규제 합리화 입법과제는 국회와 적극 협의하여 조속히 개정을 추진한다.

- 민간도심복합사업 도입, 1기 신도시 특별법 등 도심공급 확충을 위한 주요 법률도 신속히 제정한다. 

 

2) 원활한 자금조달 지원한다. 

①  PF대출 보증 확대

- 원활한 자금조달을 위해 공적 보증기관인 HUG, 주택금융공사의 보증규모를 확대(15→25조 원)하고, 심사기준 등을 대폭 개선한다.

- 사업자의 추가 자금 확보 지원 : 대출한도를 전체사업비의 50%에서 70%로 확대

- 심사기준을 완화해 보증대상 사업장을 확대한다. 

= 시공사 도급순위 : 현재 700위 → 폐지

= 신용등급 : 신용등급별 점수 상향

= 자기 자본 선투입 요건 : 현재 토지비의 10% → 시공순위 100위 이내 5%, 그 외 10%

- 미분양 PF보증 요건 중 분양가 할인(5%)은 이에 준하는 간접 지원인 발코니확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등도 인정토록 개선한다. 

 

② PF단계별 사업성 제고 및 금융공급을 확대한다. 

 

③ 중도금 대출 지원한다.

- HUG 중도금대출 보증 책임비율을 현행 90%에서 100%로 확대하여 중도금 대출실행을 지원한다.

- 은행권 중도금대출 심사 시 초기분양률 등에 과도하게 보수적 기준(분양 6개월 내 초기분양률을 70~80%로 높게 요구)을 적용하는 관행 등이 합리화되도록 지속 점검한다. 

 

 

3) 비아파트 사업지원

①  비아파트 자금조달 지원한다. 

- 연립, 다세대, 오피스텔 등 건설자금을 기금에서 1년간 한시적으로 대출한도 7,500만 원, 금리 최저 3.5%로 지원한다.

- 비아파트를 공공지원 민간임대로 건설, 활용하는 경우 기금지원 대출한도를 0.7~1.2억에서 0.9~1.4억 원으로 확대한다.

- 도심 내 임대형 기숙사(일반청년 대상)를 임대주택등록 대상에 포함하여 건설 시 세제(취득세, 양도세감면), 기금 등을 지원한다. 

- 건설공제조합 보증으로 비아파트 사업장도 자금조달 지원한다.(책임준공보증, PF·모기지보증)

 

② 비아파트 규제를 개선한다. 

- 상업 ·준주거지역 500m 내 역세권에 건설되는 60㎡이하 도시형 생활주택의 경우 공유차량 활용 시 주차장 확보기준을 세대당 0.6대에서 0.4대로 완화해 준다. 

- 별도의 공유모빌리티 전용 공간 확보 시 추가 인센티브 부여도 검토하고 있다.

- 청약 시 무주택으로 간주하는 소형주택의 기준가격이 공시가격 수도권 1.3억에서 1.6억으로, 지방은 0.8억에서 1억 원으로 상향되고, 적용범위는 현재 민영주택일반공급에서 민영·공공주택 일반·특별공급으로 확대된다.

 

4) 도심공급 기반확충

① 재개발·재건축 사업절차 개선

- 분쟁 등으로 인한 중단, 지연 없는 정비사업 추진기반을 구축하기 위해 계약체결 시 컨설팅 지원, 조정전문가파견 및 분쟁조정협의체구성한다. 파견비용은 국토부에서 지원한다. 

- 상가 지분 쪼개기 방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 지분 쪼개기를 제한한다.(상가도 지자체장 고시 날을 권리산정일로 해 그 이후에는 지분을 분할해도 분양권을 주지 않는다)

- 정비구역 지정기간 단축 : 특별건축구역 지정 후 사업계획인가 → 사업계획인가시 의제처리

- 신탁방식 추진 시 시행자 지정요건을 주민동의 3/4 이상+토지면적 1/3 이상 신탁 → 주민동의 3/4 이상으로 완화, 경미한 사항의 의사결정은 주민대표회의로 위임해 사업속도 높여 최대 3년 단축한다.

- 총회개최, 출석, 의결을 온라인방식을 도입해 사업기간 최대 1년 단축한다.

 

② 소규모 정비사업 사업성 개선

- 기부채납 부지는 사업시행가능 면적요건에서 제외한다. (면적 상한 1만㎡)

- 소규모 관리지역(지자체가 전체 소규모 정비 및 기반시설 계획 등을 사전수립하는 지역)에서 공공이 참여해 연접한 구역을 통합시행할 경우 최대 면적기준을 현행 2만㎡에서 4만㎡이하로 완화한다. 

 

정부공급정책

정책발표 시 관심이었던 재건축부담금 합리화, 실거주의무폐지, 1기 신도시 특별법 개정은 신속히 추진하겠다는 목표뿐이라 또 지켜봐야 할 듯하고, 청약 시 무주택으로 인정되는 공시가격 1억 6천 이하의 주택들의 거래가 늘어나겠다. 추석 전에 나올 주택공급대책이라 기대했지만 별 이득은 없다. 그래도 나에게 도움이 될 만한 것들을 생각해 본다면 지금 1 주택자인데 혹시 무주택자가 된다면 수도권에 공시가격 1.6억 이내의 주택을 구매하고, 청약을 노려볼 만하겠다.