2023년 부동산 규제완화를 이용한 주택매수, 청약 도전 _ 1 (과천지정타, 위례신도시)

'23년 1월 5일 이후 부동산 규제완화

1. 규제지역해제 : 강남, 서초, 송파, 용산 외

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 : 강남, 서초, 송파, 용산 

3. 전매제한 완화

4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지 

 

부동산 규제완화를 이용한 주택매수, 청약 도전

1. 규제지역해제 : 강남, 서초, 송파, 용산 외

· 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) : 강남, 서초, 송파, 용산

· 비규제지역 : 강남, 서초, 송파, 용산 외의 모든 지역

 

투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역으로 세분화되어 있던 지역들이 이제는 규제지역과 비규제지역으로만 나뉜다고 생각하면 편할 듯하다. 비규제지역들은 청약 시에 청약을 1년(12회) 납부된 통장과 돈만 있다면 별다른 문제없이 청약이 가능하고, 취득세와 양도세는 줄어들고, 다주택자 중과세가 사라지면서 주택담보대출한도는 늘어 기존주택을 매수하는 것도 부담이 줄어든다.

 

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 : 강남, 서초, 송파, 용산 

- 강남, 서초, 송파, 용산은 전매제한 3년이 적용되고, 실거주 의무는 없다.

- 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업도 분양가 상한제 적용배제된다.(주택법개정필요)

 

강남, 서초, 송파, 용산 외의 지역은 분양가 상한제가 적용되지 않아 기존의 분양가상한제가 적용되는 분양주택보다는 분양가가 비싸게 나올 수 있다. 미분양시기에 분양가가 상한제가 사라져 고분양가로 분양된다면 미분양이 더 늘 수 있다. 건설사 입장에선 분양가를 높일 수 있어 좋지만 미분양이 예상되니 지금은 분양을 줄이고 매수심리가 살아날 때 고분양가를 내밀며 분양물량을 소화하지 않을까 생각된다.

 

3. 전매제한 완화

1) 수도권

- 공공택지(위례신도시, 과천지식정보타운, 3기 신도시 등), 또는 규제지역(강남, 서초, 송파, 용산) : 3년(소유권 이전 등기시 3년 충족으로 간주, 등기기간이 3년을 초과할 경우 3년으로 한다.)

- 과밀억제권역(서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥) : 1년

- 기타(그 외지역) : 6개월

2) 비수도권

- 공공택지 또는 규제지역 : 1년

- 광역시(도시지역) : 6개월

- 기타 : 없음

 

전매제한 완화로 인해 매매자체가 불가능했던 신축단지들이 매수시장에 나올 예정이다. 분양받았던 사람들은 이미 5년은 거주할 것으로 마음먹고 분양받은 사람들이라 하락시점에 물량이 많지 않을 거라 예상되지만, 과천지식정보타운과 위례신도시의 공공분양지역 등 분양받고 싶었지만 가점이 낮아 포기했던 단지들을 매수할 수 있는 시점이 올 것이다. 공급이 일시적으로 많아지면 가격하락이 오는데 하락장과 만나 생각보다 저점에 구입할 수 있을지 모르니 관심을 기울여야한다.

 

4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지 

1) 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무 폐지한다.

2) 주택법의 개정사항으로 법 개정('23년 3월) 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 소급하여 실거주의무가 없게 한다.

3) '23 1월5일 이후 분양되는 주택은 실거주의무가 부과되지 않는다.

 

공공택지인 과천지식정보타운과 위례신도시의 경우에도 거주의무가 사라져 임대매물이 나올 것이다. 고금리로 인해 전세시장이 안 좋은 상황에 임대물량까지 늘어난다면 그 근처의 전·월세 가격이 하락할 가능성이 있다. 임대를 알아보고 있는 상황이라면 법 개정 후에 임대물량이 늘어난 상황에 알아보는 것도 좋겠다.

 

이미지출처 : 청약홈