판례로 알아보는 중개 '확인·설명서 서명·날인'

개업공인중개사가 보존하는 확인·설명서에 서명 필요성

대법원 판결 [2022두 57381]에서는 개업공인중개사가 보존하고 있는 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인이 되어 있지 않은 경우 행정처분의 대상이 되지 않는다는 것을 알 수 있다. 

 

개업공인중개사가 보관하고 있는 확인·설명서에 서명이 되어 있지 않다면 행정처분의 대상이 되어 업무정지를 당할 수 있나?

1. 사건개요

공인중개사무소를 운영하는 A 씨는 00 아파트 전세계약을 중개하고, 중개대상물 확인·설명서를 보관하고 있었다. 그 후 구미시 현장지도·점검과정에서 보관하고 있던 확인·설명서에 서명이 되어있지 않은 것을 확인하고 구미시에서 업무정지 1개월 15일을 명하는 처분이 나왔다. 

 

2. 사건의 포인트

개업공인중개사는 계약을 체결 시 서명·날인해야 하는 서류가 거래당사자에게 교부하는 확인설명서인가, 개업공인중개사가 보존하는 확인·설명서도 포함인지가 중요하다.

 

3. 관련법률

1) 공인중개사법 제25조 제3항

개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인·설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 

2) 공인중개사법 제25조 제4항

제3항에 따른 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 

 

4. 대법원 판결

개업공인중개사로 하여금 거래계약서 또는 확인·설명서에 서명 및 날인하도록 하는 것은 거래당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 취지가 있다고 보았다. 따라서 구 공인중개사법 제25조 제4항에서 말하는 제3항의 규정에 의한 확인·설명서란 개업공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서를 의미하고, 개업공인중개사가 보존하는 중개대상물 확인·설명서는 포함되지 않는다고 설명하였다. 

 

5. 결론

개업공인중개사 A 씨가 보관하고 있는 확인·설명서에 서명을 하지 않은 행위는 행정처분 대상에 포함되지 않는다. 

 

출처 : 대법원 영블로거 

 

6. 참고하면 좋은 중개대상물 확인설명서

 

부동산 매매계약 _ 중개대상물 확인 · 설명서 _ 2 (tistory.com)

주택임대차표준계약서 중개대상물 확인 · 설명서, 주의사항 _3 (tistory.com)

공인중개사법 시행 규칙 개정안 '중개대상물 확인설명서' (tistory.com)

공인중개사법 시행 규칙 개정안 '중개대상물 확인설명서'

 

 

중개대상물 확인·설명서

전세사기 등으로 인해 점검이 잦아지면서 행정처분을 받는 공인중개사무소들이 많아지고 있다. 계약 시 매도인(임대인), 매수인(임차인), 중개사 모두 서명·날인을 하지만 계약 후 확인설명서의 수정을 하게 되는 경우에 이렇게 놓치는 부분들이 생길 수 있으니 주의해야 한다. 앞으로 중개대상물 확인설명서의 중요성이 더 커지고, 그것으로 인한 분쟁도 많아질 것이다. 분쟁을 줄이기 위한 서식이 새로 나와 있으니 잘 숙지하고 작성해야 한다.